株式会社ユタカコーポレーション

2022年5月17日(火)
社内研修の為、正午（12時）より誠に勝手ながら全社閉店と致します。
ご入居中のお客様につきましては、弊社24時間サービスへお問い合わせの程よろしくお願いいたします。

誠に勝手ではございますが
2022年5月1日～2022年5月5日休業
とさせて頂きます。
2022年5月6日より通常営業致します。

誠に勝手ながら
2021/12/29～1/4までの期間中、誠に勝手ながら年末年始休業とさせていただきます。2022/1/5～より営業開始致します。
何卒宜しくお願いいたします。

建物の維持管理として重要とされる管理業務。幅広い業務があり、管理委託をされているオーナーは、どのような業務が行われているのか詳しく知らない方も多いのではないでしょうか？管理会社選びに失敗すると空室にもつながります。そこで今回は、管理会社の業務についてと管理会社を選ぶ際のポイントなどを解説します。

□管理会社の業務について
管理業務には、入居者管理と建物管理があります。

＊入居者管理
入居者管理の業務は、入居者募集や契約の手続きに関する業務、家賃の回収や督促、入居者からの​​​​クレーム(トラブル・ご要望含む)、対応退去時の手続きや立会いなどがあります。
入居者募集は、空室が生じた場合に行います。入居者希望者が見つかれば、内見の連絡や案内等も行います。契約が決まると、賃貸借契約書についての手続きや初期費用にかかる前家賃、敷金・礼金などの受け取りがあります。入居者からの​​​​設備不良や故障などの修繕依頼、騒音、ゴミ出しのマナーに関するクレーム(トラブル・ご要望含む)などにも対応しなければなりません。
また、入居者から家賃の回収、滞納している場合は、督促なども行います。入居者が退去する場合には、原状回復を行う範囲についての確認、立会いなども入居者管理業務のひとつです。

＊建物管理
建物管理は、設備の点検や修繕による維持管理、物件の清掃など、建物の劣化を防ぐことを目的に行う業務です。
特に階段、エントランス、自転車置き場などの共用部分は、内見に来られる入居希望者からも目立つ場所であります。掃除が行き届いていなければ、よい印象を与えることができません。定期的な清掃を行うことで、建物の劣化を防ぐこともできます。どうしても汚れが落ちにくい部分は、専門の業者に委託するのもひとつです。

□管理会社を選ぶ際のポイント
1つ目は、管理費の相場が適切であることです。管理委託費用は、一般的に月額の家賃×5パーセント程度です。これより相場からかけ離れていると、金額に見合わない賃貸管理をされる可能性があるため注意しましょう。
2つ目は、地域密着型の会社であることです。その地域に詳しい管理会社であることもポイントとなります。たとえば、夜に人通りが少ない、街灯が少ないなどを把握していれば、防犯カメラの設置を行い、すぐに対応できます。
3つ目は、集客に強いことです。集客に強い管理会社であれば、空室対策にも対応することができます。空室を避けるためには、集客力は非常に重要です。
4つ目は、入居者対応が早いことです。入居者からの修繕依頼やクレーム(トラブル・ご要望含む)対応には、素早く対応しなければなりません。連絡が遅い、放置している状況であれば、信頼を失ってしまいます。

□まとめ
ここでは、管理会社の業務と管理会社を選ぶ際のポイントなどを解説しました。管理業務には、入居者管理と建物管理があり、どちらも空室対策として重要となります。集客に強く、入居者対応が早い管理会社を選ぶことがポイントとなります。いまの管理会社に少しでも不満をお持ちの方は、管理会社を変更するのもおすすめです。

ペットとの暮らしは、癒し効果で毎日楽しく過ごすことができます。最近では、賃貸物件でペット可物件のニーズも高まっています。しかし​​賃貸物件では、ペット飼育に関するトラブルが起こりがちです。ここでは、賃貸でのペット飼育に関するトラブルやその対策について解説します。

□賃貸でのペット飼育に関するトラブル例
ここでは、具体的なペット飼育に関するトラブル事例を紹介します。

＊騒音トラブル
ペットに関する苦情で多いのが騒音トラブル。特に犬や猫を飼っている場合は、鳴き声や走り回る音で他の入居者が悩まされているというケースも少なからずあります。また、飼い主の言うことを聞かない場合やしっかりとしつけができていないことが騒音の原因になっていることもあります。

＊ニオイに関するトラブル
飼い主は慣れているため、意外と気づいていないかもしれません。しかし他の入居者には、​​独特の臭いに不快感を与えることもあります。ペットのニオイは、​​排泄物と体臭に気をつけなければなりません。こまめに掃除を行い、清潔に保つことが大切です。

＊共用部分に関するトラブル
共用部分では、他の入居者とすれ違うことがあります。ペットが吠えたり、排泄物が放置されていたりすると入居者に迷惑がかかり、トラブルに発展するケースもあります。ペットが噛み付いたりすると、被害者から損害賠償請求される可能性もあります。共用部分では、特に配慮しながらマナーを守る必要があります。

□ペットに関するトラブルの対策方法
ペットに関するトラブルを防ぐためには、飼い主があらかじめ考え、対策することが大切です。
賃貸物件のペットによる騒音が増えています。飼い主は、他の入居者に配慮した対策をとらなければなりません。クロスや床材、防音カーペットを敷くなどの足音に関する対策や防音カーテンを使用した防音対策などが効果的です。
ニオイ対策としては、ユーカリの香りや塩素のニオイなどの消臭スプレーや消臭剤なども効果が期待できます。また、空気清浄機や消臭機能のある壁紙なども合わせて使用すると良いでしょう。トイレはこまめに掃除し、消臭効果のあるトイレシーツを利用するものひとつです。

共用部分でのトラブルも対策が必要です。噛みつきや飛びかかりは、他の入居者がケガするおそれもあります。リードを短く持ち、飼い主自身が日頃からペットのしつけを徹底しましょう。

□まとめ
ここでは、賃貸でのペット飼育に関するトラブルやその対策について解説しました。ペットに関する騒音やニオイ、噛みつきなどのトラブルが増えています。飼い主が自覚を持ち、あらかじめ対策を講じておくことが大切です。

賃貸経営において空室率を抑えることが大切です。しかし、空室が目立つと家賃収入が激減することもあり、赤字になる可能性もあります。安定した賃貸経営を維持するには、部屋の総数に対し、空室の割合を把握しておくことが大切です。そこで今回は、空室率の考え方や空室対策のポイントについて解説します。

□空室率の考え方について
賃貸物件の空室率とは、部屋の総数に対して空室が何％であるかを示す割合ですが、短期的な目線で見るものではありません。たとえば、10部屋あるマンションで空室が4部屋なら、空室率は40パーセントとなります。しかし、賃貸経営は長期的な視点で見ていかなくてはなりません。
空室率を計算する際は、​​年単位で計算することが重要となります。年間の空室率は、ここでは以下の計算式を使用します。
（空室の数×空室の月数）÷（部屋の総数×12ヵ月）×100
10部屋のマンションで3部屋が3ヵ月間空室、1部屋が1ヵ月間空室だった場合、（3部屋×3ヵ月分＋1部屋×1ヵ月分）÷（10部屋×12ヵ月分）×100=8.3パーセントの空室率となります。
一般的には、5～10パーセントの空室率が適正と言われていますが、計算する際は、適切な負荷をかけるのが望ましいです。一方、空室率の状況は、算出方法によって異なる場合があるので注意しましょう。

​​□空室対策のポイント
ここでは、具体的な空室対策をそれぞれ解説します。

＊入居者の費用負担を減らす
初期費用の敷金・礼金を値下げする、またはゼロゼロ物件にするなど、入居者の費用負担を減らすことが空室対策につながります。安易に下げるべきではないですが、状況に応じて家賃や更新料の値下げも検討するとよいでしょう。

＊ターゲット層を見直す
競合物件が多い地域は、差別化を図らなければなりません。単身赴任や学生の一人暮らし向けの物件、ペット可物件、高齢者向けなど、空室対策にはターゲット層の見直しも大切です。

＊募集資料を見直す
空室が長引いている場合、募集資料や募集ページの見直しを行いましょう。物件情報サイトや不動産会社の店舗で、募集資料の写真や掲載されている情報が非常に重要となります。写真や情報は、常に最新のものに更新されている必要があります。

□まとめ
ここでは、空室率の考え方や空室対策のポイントについて解説しました。空室率は、長期的な視点で算出することが大切です。空室対策は、ターゲット層や募集資料の見直し、入居者の費用負担を減らすことを検討しましょう。

賃貸物件で雨漏りが発生すると、突然の出来事で焦ってしまうことがあります。特に築古物件では、経年劣化の影響で雨漏りしやすい場合もあります。とはいえ、早めに対処しないと、被害が広がる可能性があります。そこで今回は、賃貸で雨漏りした時にするべき行動や雨漏りが発生した場合の修理費用負担について解説します。

□賃貸で雨漏りした時にするべき行動
雨漏りした際は、被害が拡大しないためにどのような行動を取るべきでしょうか。
まずは、被害を最小限に抑えるために応急処置を行わなければなりません。なぜなら、床や壁が​​雨漏りにより被害を受けると、修理費用を負担しなくてはならないことがあるためです。応急処置としては、電化製品のコンセント抜いて、床にタオル敷く、天井からの雨漏りにバケツを置くなどの対策を行いましょう。
次に、管理会社や大家さんに連絡します。応急処置を行ったあとは、必ず管理会社や大家さんに雨漏りについて伝えておきましょう。そのまま放置すると、被害が拡大して修理費が高くなってしまうことがあります。大家さんにお伝えするときは、雨漏りの具体的な状況を説明し、修理に関する日程を確認することが重要です。
また、掃除や片付けをする前に、雨漏りしている箇所の証拠写真を撮っておきましょう。証拠写真がないと、修理費用を負担してもらえない可能性もあります。また、家財が雨漏りで使えなくなった際は買い直す必要があります。証拠写真があれば、管理会社や大家さんと交渉できる場合があります。

□賃貸で雨漏りが発生した場合の修理費用負担
賃貸で雨漏りが発生した場合は、一般的に管理会社や大家さんが修理費用を負担するケースが多いです。雨漏りで家電製品が故障したり、布団などが使えなくなった場合は、交渉次第で管理会社や大家さんが補償をしてくれる可能性もあります。その際に雨漏りの証拠写真や動画を撮影しておくことが望ましいです。
補償する金額は、新品の家電製品や布団ではなく、使用していた同程度のものを購入できる金額になります。
ただし、入居者が負担するケースとして、天井や壁を傷つけていた影響で雨漏りが発生した場合や不注意で窓を閉め忘れていたときです。つまり、入居者に何らかの過失があり、雨漏りが発生した場合には、入居者の負担になるということです。

□まとめ
賃貸で雨漏りした時は、​​応急処置や​​証拠写真を撮影した上で管理会社等に連絡しましょう。雨漏りの発生は、一般的に管理会社や大家さんが修理費用を負担しますが、入居者に過失がある場合は、入居者負担になることもあるので注意しましょう。

賃貸経営において気になるのが空室対策です。予期せぬ空室増加で家賃収入が減ると、とても不安な気持ちになります。空室は、社会経済情勢や人口減少などさまざまな原因が挙げられます。賃貸経営を成功させるためには、どのような対策が必要なのでしょうか。ここでは、最近空室が増えた理由やコロナ禍のニーズについて解説します。

□最近空室が増えた理由
最近空室が増えた理由として、東京などの都心でマンションの供給が増えていることです。不動産経済研究所が発表した「首都圏・近畿圏マンション市場予測」では、2021年新築マンション供給は、首都圏3.2万戸・近畿圏1.9万戸となっています。
不動産業者が建てる新築マンション・アパート増加の背景には、投資家へ販売する目的で金融機関の融資も積極的に行われていたことが挙げられます。スルガ銀行の不正融資問題がありましたが、それ以外の地銀・信金も積極的に融資が行われていました。一般的には「法定耐用年数－経過年数」で融資が決まりますが、当時は法定耐用年数をオーバーした中古物件への融資も受けられました。しかし、スルガショック以降は、中古物件への融資が厳格化され、耐用年数以内の融資となり、赤字になる物件も増えていきました。
一方、新築の鉄筋コンクリート（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）であれば、金融機関から借入期間30年以上の融資を受けられるのが一般的です。不動産業者はこれに目をつけ、都心部を​​中心に新築マンション・アパートを大量供給を行ったという背景があります。
今後は、新型コロナウイルス感染拡大の収束がまだ見えていないため、空室の増加に歯止めがかかるのかは予測できません。とはいえ、テレワークやオンライン講義は感染予防の観点から増え続けていくとみられています。

□コロナ禍のニーズについて
コロナ禍で人々のライフスタイルが変化しつつあります。自宅で過ごす時間も多くなり、賃貸経営においてもそれらの新たなニーズに応えなければなりません。
たといえば、インターネットやWi-Fiの設置です。テレワーク、オンライン授業、オンラインセミナーなどの活用が増えていきます。インターネットの利用料を無料にすることで空室リスク対策となるでしょう。
また、巣ごもり需要でネットショッピングの利用者が増えています。物件に​スペースがあれば、​​​​宅配ボックスの設置も入居者に喜ばれます。

□まとめ
ここでは、最近空室が増えた理由やコロナ禍のニーズについて解説しました。不動産投資家に向けた新築マンション・アパートの供給が増えています。空室増加を回避するためにもコロナ禍のニーズに応えていかなければなりません。具体的には、テレワーク、オンライン授業を行うインターネットやWi-Fi設備の導入、巣ごもり需要でネットショッピングが増える中での宅配ボックス設置などが考えられます。

マンションやアパートの賃貸でエアコンが故障した経験はないでしょうか？猛暑日に突然エアコンが故障すると対処方法がわからず、不安になる方もいると思います。中には、備え付けられてあるエアコンが故障するケースもあります。今回は、エアコンが故障したときの対処方法や備え付けのエアコンが故障した場合の費用負担について解説します。

□エアコンが故障したときの対処方法
＊本当に故障しているのかをチェックする
まずは、本当に故障しているかをチェックしましょう。コンセントの異常やブレーカーが落ちていないか周辺を確認します。また、リモコンの電池交換が必要かどうか、エアコン本体の電源ボタンが入るかどうかもチェックします。
続いて、フィルターにホコリが詰まっていないかも確認し、必要に応じて定期に掃除しなければなりません。
一方、エアコンがあまり冷えない場合は、室外機の周りも確認します。室外機周辺に物を置いていないか、直射日光に当たっていないかを見てみましょう。

＊管理会社や大家さんに連絡する
エアコン本体の電源、リモコン、フィルターなどを確認しても、エアコンの故障原因がわからない場合は、管理会社や大家さんに連絡しなければなりません。このときに賃貸物件の名称や部屋番号、氏名、電話番号などの個人情報やエアコンがどのような状況になっているのか具体的に説明すると、スムーズに修理が進められます。
説明した後は、管理会社や大家さんが修理業者を手配します。

□備え付けのエアコンが故障した場合の費用負担
備え付けのエアコンが故障した際の費用については、一般的に管理会社や大家さんの負担になります。とはいえ、入居者が勝手に修理を行ったり、修理業者を呼んでいた場合は入居者が費用を負担しなければならない場合もあります。
また、入居者が何らかの不注意で故障させてしまった場合や故障を放置し悪化させてしまった場合は、入居者負担となる可能性が極めて高いです。
加えて、エアコン修理の費用負担については、賃貸借契約書も確認しましょう。
賃貸物件に備え付けではなく、前の入居者が置いていった残置物である場合は、エアコンの修理費は、入居者負担になる可能性もあります。

□まとめ
エアコンが故障したときの対処方法として、エアコン本体の電源、リモコン、フィルターなどを確認します。それでも、エアコンの故障原因がわからない場合は、管理会社や大家さんに連絡しましょう。備え付けのエアコンが故障した場合の費用は、管理会社や大家さんの負担になることが多いです。

満室経営を実現するためには、空室対策がとても重要になります。空室が多くなると、資金調達が計画通りに進まなくなります。また、管理業務をすべて管理会社に任せている場合もうまくいかないケースがあります。空室対策はどのような点に注意しなければならないのでしょうか。今回は、空室リスクと具体的な空室対策について解説します。

□空室対策と空室リスクについて
＊空室対策とは？
満室経営を実現するために、空室対策が重要になります。ポイントとしては、賃借人のニーズを把握することです。間取りや内装、設備の中で改善する点はないか、どのように改善すれば魅力的な賃貸物件になるのかを考えることが大切です。
たとえば、インターネットの利用が無料、エアコンの設置、家具家電付きの部屋、不動産テックを活かしたスマートロックの導入、防犯カメラの設置など、さまざまな工夫で競合物件との差別化を図りましょう。
また、仕事帰りのOLが多く通る、共働きの世帯が多いなど、地域の特性を考慮したターゲット選定なども重要となります。

＊空室リスクについて
賃貸物件の経営において空室が多く発生すると、それだけ家賃収入が見込めなくなります。家賃収入が減ったとしても、管理業務を委託している際に支払う管理委託費やアパートローンなどの支払いは続くので、空室の増加を避けなければなりません。
つまり、空室リスクが上昇すると、収益が低下し賃貸経営が悪化するので、空室対策をあらかじめ講じておくことがポイントとなります。

□具体的な空室対策
賃貸経営をされているオーナーさんにとっては、具体的な空室対策が必要です。
例えば、インターネット環境の充実が挙げられます。今やインターネットは生活で欠かせない存在です。インターネット回線の導入やWi-Fi環境の構築が必要です。​​Wi-Fiの利用が無料になれば、スマホやタブレットでインターネットを自由に利用することができます。
また、防犯性を高めることも大切です。オートロックやカメラ付きインターフォンの設置で、一人暮らしの女性でも安心できる防犯対策が必要です。また、小さなお子様が1人で留守番しなければならないときも、防犯性が高ければ安心です。
人気の設備を導入するのも良いでしょう。追い炊き機能や温水洗浄便座など、あると嬉しい設備を導入することが入居者の満足度につながります。
最後に、オーナーさんと管理会社の信頼関係を高めることが空室対策として重要です。日頃から物件についてどのような課題、苦情があるのかなど、解決方法をともに考えられる関係性が望ましいです。

□まとめ
今回は、空室リスクと具体的な空室対策について解説しました。空室が多くなると、収益悪化に伴い、賃貸経営が成り立たなくなります。空室対策は、入居者に求められる設備の導入や管理会社との信頼関係を構築するなど、さまざまな対策を講じていくことが大切です。