株式会社ユタカコーポレーション

アパートやマンションの賃貸物件で電球が切れて交換することがあります。中には、備え付けの照明器具を交換するケースもありますが、誰に交換義務があるのでしょうか？また、その交換費用は誰が負担するのでしょうか？ここでは、電球交換について解説します。

□賃貸物件の照明器具交換・費用について
最初から照明器具が設置されている賃貸物件では、照明器具それ自体の破損で明かりがまったく点かない状態であれば、大家さんや管理会社等へ連絡するのが一般的です。しかし、部屋の中の電球や蛍光灯は賃貸借契約上、入居者が交換すると明記されているケースが多いです。つまり、大家さんや管理会社は電球・蛍光灯の費用を負担する必要がなく、入居者が費用を負担します。

□部屋の電球等の交換を入居者が行う理由
＊「消耗品」の扱いになる室内の電球や蛍光灯は「消耗品」であり、入居者が交換する必要があります。しかし、入居後すぐに電球や蛍光灯が切れていた場合は、大家さんや管理会社に連絡しましょう。前の入居者が使用していたことにより、経年劣化とみなされる可能性が高いです。

＊室外・共用スペースの交換は大家さん又は管理会社が行う
室外・共用スペースの電球や蛍光灯が切れていた場合は、大家さんや管理会社が交換・費用負担するケースがほとんどです。賃貸物件では管理費や共益費を毎月支払っているケースもあり、そこから修繕費として交換することになります。
室内、室外のいずれにしても、蛍光灯、LED電球など種類は問われません。白熱電球の寿命は1,000～3,000時間程度、LED電球が20,000～60,000時間程度と言われています。新しく交換する場合は、LED照明が消費電力が低く、交換頻度も少ないためオススメです。

□電球を交換するときの注意点
電球などを交換するには、いくつかの注意点があります。間違うと設置することができない場合もあるので気をつけましょう。
まず、対応ワット数を必ず確認するようにしましょう。蛍光灯や電球には、白熱球、電球型蛍光灯、LED電球など、様々な種類がありますが、それぞれにワット数があります。ワット数には、〇〇W（消費電力）と〇〇W型(明るさ）の表示があります。間違うと設置ができないので十分注意しましょう。
つぎに、電球の色を確認します。昼光色・昼白色 ・電球色など、様々な種類の色があります。前についていたものと電球色を変えてしまった場合、退去時にもとの電球色に交換する費用を請求されることがあるので注意しましょう。
最後に、口金（くちがね）のサイズを確認します。電球の根元にある金属部分で「E〇〇」と表記されており、直径〇〇mmのことです。サイズが違うと、電球が入らないので、事前にサイズを確認した上で電球を買いに行きます。

□まとめ
ここでは、賃貸物件の電球交換を入居者が行う理由や電球等を交換するときの注意点などを解説しました。部屋の電球などは、消耗品となり入居者が交換しますが、電球の種類やサイズなどに注意しながら、適切に交換しましょう。

健全な賃貸経営を目指すには、空室リスクや家賃滞納リスクも考慮しながら日々改善していかなければなりません。賃貸経営は「不動産投資」「事業」などの側面があります。ここでは、マンションやアパート経営についての注意点や失敗しないために知っておきたいことなどを解説します。

□賃貸経営を成功させるためのコツ
＊最適な土地選び
まずは、土地を探すことや選び方が重要です。理想は良い土地を安く買うことです。ポイントとしては、用途地域である第一種低層住居専用地域の土地は、最も厳しい制限があり、ライバルも少なく安く購入できる可能性があります。

＊ターゲットを想定する
入居者のターゲットはあらかじめ決めておきましょう。一人暮らしやファミリー層など、ターゲット層によって、部屋数や間取り、設備等も変わってきます。
第一種低層住居専用地域とは、都市計画法で定められた用途地域の一つで、建ぺい率・容積率の厳しい制限があり、大学、病院、店舗、事務所、工場、ホテルなどは建てられません。

＊利便性の良い立地
周辺に商業施設が多く利便性が高いなど、立地条件の良い土地を探しましょう。土地の価格は高くなりますが、家賃も高く設定することが可能です。釧路市内であれば駅周辺は常に人気が高いので、利便性の良い土地であれば、空室率を減らすことが期待できます。

＊管理会社を慎重に検討する
賃貸経営において管理会社選びも重要となります。修繕や苦情などに迅速な対応ができる実績ある管理会社を選びましょう。管理会社選びは賃貸経営に大きく影響します。
□賃貸経営の注意点
賃貸物件では、目的や条件などをしっかりと決めておかないとトラブルのもとになってしまいます。ここでは、注意点を紹介します。
1つ目は、騒音問題についてです。共同住宅のトラブルで多いのが騒音問題。楽器の演奏や深夜に騒ぐなど、以前にトラブルがあった物件では、事前の告知義務が必要です。
2つ目は、ゴミ出し問題についてです。未分別のゴミ出しやルールを守らないといったトラブルも多くあります。張り紙やポスティングなどでゴミ捨てのルールを注意喚起しておきましょう。
3つ目は、設備の修繕についてです。設備の故障や修繕について、明確に定めておかなければなりません。故障した場合の修理費が必ずしも賃貸人負担とは限らないためです。賃貸借契約書に甲（賃貸人）乙（賃借人）の各負担を明記しておきましょう。
4つ目は、ペット問題についてです。ペット可物件でも全てのペットを飼育することができるわけではありません。あらかじめペットを可能とする、種類、大きさ、数を明記しておきましょう。

□まとめ
ここでは、賃貸経営を成功させるコツから注意点までを解説しました。賃貸経営は、事前のリサーチや収支計画、管理会社の選定などが満室経営を実現するために必要です。失敗しないためにも最初のうちからノウハウを学んでいきましょう。

近年のペットブームで賃貸物件でもペット飼育を希望する方増えています。ペット可物件も徐々に増えてきていますが、実際はトラブルも多くなっています。また、ペットを飼っていると、退去時に高額の修繕費を請求される可能性もあります。ここでは、ペット可物件のよくあるトラブルや対策を紹介します。

□ペット可の物件でよくあるトラブル
最も多いとされるのが、ペットの騒音トラブルです。鳴き声や動き回る音が近隣に広がると、入居者からの苦情が多くなります。
また、ペットの排泄物からの悪臭も問題となります。自分では気づかないことも多く、近隣からの報告で気づくことも多いです。
共用スペースのトラブルも見られます。廊下、エントランス、駐輪場、駐車場などでペットの毛や排泄物などが散乱すると、入居者に多大なる迷惑がかかり、クレームの原因となります。また、全員がペットを飼っているとは限らないため、ペットが苦手な住人もいる可能性があります。
飼育マナーがなっていないこともトラブルに発展します。散歩する際にリードを付けない、ベランダなどで排泄物の処理をしないなど、ペット飼育のマナー違反が原因となるトラブルです。

□ペットに関するトラブルを未然に防ぐ方法
賃貸物件のペットに関するトラブルは、事前に対策をすることで改善できることもあります。ここでは、ペットのトラブルを未然に防ぐ方法を解説します。
まず、ペットの爪を切っておくことです。ペットの爪をまめに切っておくことで、壁や床を傷つけることが改善されます。
また、防音カーペットを敷く方法もあります。ペットの鳴き声や走り回る騒音では、フローリングの上を直接歩かせない対策が必要です。防音カーペットや消音効果のあるクロスを敷くのが効果的です。さらに、吸音性に優れている木質繊維断熱材の「ウッドファイバー」を使用することで、鳴き声の漏れを防ぐことが期待できます。
つぎに、しつけを見直すことです。散歩やトイレなどのしつけを見直し、場合によってはドッグトレーニングを行うのも方法のひとつです。もしも、散歩中に通行人を咬んでしまった場合は、損害賠償請求される可能性も十分にあります。
消臭アイテムを使用するのも効果的です。脱臭剤や消臭芳香剤、消臭スプレーを使用しながらこまめな換気を行うことで悪臭防止になります。また、排泄物はその都度こまめに処理するなど、常にトイレまわりを清潔に保ちましょう。

□まとめ
ここでは、賃貸住宅のペット可物件でよくあるトラブルやトラブルを未然に防ぐ方法について解説しました。ペットの問題は、事前に対策をすることで解決するケースもあります。まずは飼い主側のしつけや騒音、臭い対策をしておくことが重要です。

賃貸経営では常に満室が理想ですが、実際にはなかなかうまくいかないこともあります。空室が続く原因はどこにあるのでしょうか？長期間続くとオーナーにとって大きな打撃となります。ここでは、効果的な空室対策について詳しく解説します。

□空室の原因とは？
空室対策をする際は、空室の原因を把握しておくことが重要です。
1つ目の原因は、家賃が高すぎることです。相場より家賃が高いと空室率が高くなります。
しかし、家賃が高いからといって安易に家賃は下げないことをおすすめします。管理会社から家賃の減額を提案され、アドバイスのまますぐに減額をすると後悔するかもしれません。まずは、周辺物件の相場を確認しながら、リサーチした上で家賃の適正価格を導き出す必要があります。安易に家賃を下げると収益の低下が続く結果にもなりえます。家賃の引き下げは、他の原因をつぶしてからでも遅くないでしょう。
2つ目の原因は、供給過多になっていることです。周辺に競合物件が多数あり、差別化ができていないケースです。築年数が古く、設備に経年劣化が目立つ場合は、空室が改善されない可能性があります。また、賃料が相場より高くなると、ますます入居者が集まりにくくなります。
3つ目は、立地が悪いことです。最寄り駅から遠く、立地が悪いケースです。物件のほとんどが立地で決まると言っても過言ではありません。立地をカバーできる条件がない限り、空室の改善が見込まれません。
4つ目は、共有スペースの汚れ、防犯性などに問題があることです。郵便ポストやエントランス部分が汚れている、階段が錆びているなどといった共有スペースの悪印象が空室率を高めます。また、セキュリティ対策を行っていない場合も空室の原因となります。

□具体的な空室対策
＊インターネット利用を無料
競合物件との差別化でよくあるのがインターネット利用の無料化です。通常は、インターネット回線を利用するには、プロバイダとの契約が必要となります。無料提供することで入居率アップも期待できます。

＊設備の付加価値を高める
TVモニター付きインターフォンの設置、宅配ボックスの設置、家具家電付き物件など、設備に付加価値を加えることで、競合物件との差別化を図れます。

＊ペット可物件にする
近年のペットブームで「ペット可物件」の需要は増加傾向にあります。ターゲットを絞った差別化で空室対策として期待できます。

＊セキュリティの強化
一人暮らしの女性にとって、セキュリティが強化されている物件は嬉しいポイントです。オートロックやIoT設備の導入（スマートロック）などで、防犯性を高めることができます。

□まとめ
ここでは、オーナー様向けに空室の原因や具体的な空室対策について解説しました。賃貸経営では、いかに空室を減らすかが重要になります。まずは原因を調べ、あらゆるマーケットリサーチを行い、競合物件との差別化を図ることが大切です。

マンションやアパートなどの鍵を紛失した経験はないでしょうか？玄関の前で失くしたことに気づくケースもあります。スペアキーも部屋の中にある場合はどうすることもできません。特に一人暮らしの場合は、部屋に入れないままになってしまいます。ここでは、鍵を無くした際の対応方法と知っておくべきことを紹介します。

□鍵を無くした際の対応方法
鍵を紛失したときの対応方法を解説します。

＊1日の行動を振り返る
鍵を無くした際は、これまでの行動を思い出すことが大切です。まずは1日の行動を振り返り、どこで鍵を取り出したのか、どのような順番で移動したのかを思い出す必要があります。このときに立ち寄ったお店などがあるかどうかもポイントとなります。立ち寄ったお店がある場合は、忘れ物として預かってくれている可能性もあるので、お店に電話をかけてみましょう。
また、ポケットに鍵が入っていたのか、カバンに入っていたのかなども思い出すようにします。

＊管理会社や大家さんに連絡する
賃貸物件の管理会社や大家さんに紛失した旨を報告する必要があります。場所がわかっていて、単に忘れただけの場合は、管理会社がすぐに対応する可能性もあるでしょう。なぜなら、賃貸管理会社は、マスターキーやスペアキーを持っていることが多いためです。
しかし、後日も見つからず完全に紛失扱いになる場合は、料金を支払って鍵の交換を行う必要があるでしょう。

＊警察に届ける
もしかすると管轄の警察署に届けられている可能性もあるので連絡してみましょう。また、届いてなくても「遺失届」を提出しておきます。
「遺失届」とは、落し物をしたときに警察署または交番へ届け出ることです。自宅、会社や海外での落とし物は対象外となります。遺失届が受理されると受理番号が発行されます。各都道府県警察ウェブサイトでは、拾得物情報が掲載されています。

□鍵紛失に関して知っておくべきこと
・鍵紛失の費用負担鍵の紛失で、鍵を開ける作業や鍵交換費用は借主負担となります。
・火災保険が利用可能なケース鍵の紛失で鍵を作成することになった場合、保険会社の提携している業者が駆けつけて対応するケースもあります。保険会社によっては、鍵開けサービスの専用ダイヤルを設置しているところがあります。
・オートロック式の鍵を紛失したケース防犯上の観点からシリンダーごと交換することがほとんどで、メーカーや種類によって高額になるケースが多いです。

□まとめ
ここでは、鍵を無くした際の対応方法や鍵紛失に関して知っておくべきことを解説しました。まずは落ち着いて行動範囲を思い出すことや、届け出を忘れないようにすることが大切です。火災保険に鍵トラブルのサービスが付帯されていることもあるので、一度確認してみましょう。

アパートやマンションなどの賃貸経営は、成功すれば安定した収入を得ることができます。ところが、何らかの事情により退去する人が増えたり、経済状況などで空室が続いたり、家賃を下げざるをえない状況に陥るケースもあります。ここでは、賃貸の経営で失敗しないために具体的な対策を解説します。

□賃貸経営の失敗
よくある失敗のひとつが、知識不足によるものです。賃貸経営は常に満室を維持するのが難しく、空室リスクを考えないといけません。満室を想定して収支計画を行うと、トータルで黒字予想だったはずが実際は赤字だったということもありえます。利回りや空室率などをシミュレーションしながら計画を立てなければなりません。
次に、立地による失敗も見られます。マンションやアパートに適していない場所での賃貸経営は、空室率が高くなります。例えば、最寄駅から遠い場所にある物件、人口が少ない街、賃貸物件が飽和状態の地域などは、需要がなく長期間にわたり空室が続く可能性があります。
他にも、家賃滞納者の対応に追われることもあるでしょう。家賃滞納者が複数いる場合、すぐに退去せずに住み続けられると、家賃収入を得ることができません。その結果、新たな入居者も募集することができない状況となり、賃貸経営を圧迫することになります。
また、管理会社に管理を依頼しようと思ったが、管理会社の選定に失敗したというケースもあります。管理会社の管理業務が行き届かず、入居者が不満を抱えるケースです。トラブルも増え、次々と退去されてしまう場合もあります。
最後は、設備など、想定外の支出を考慮できていなかった失敗です。老朽化を放置したことにより、大規模修繕の費用がかかることもあります。日頃のメンテナンスを怠ると思わぬ出費が発生するので注意が必要です。

□賃貸経営で失敗しないための管理会社の選び方
賃貸経営の管理は、管理会社に業務委託するのが一般的です。しかし、先述したように管理会社選びで失敗すると、安定した収入を得られなくなる可能性もあります。ここでは、管理会社の選び方について解説します。
まず、迅速な対応をしてくれる会社かを確認しましょう。入居者からのクレームやトラブルなどに迅速な対応ができる管理会社であれば、安心して業務を任せることができます。
定期的に物件を訪問していることも判断基準のひとつです。管理会社の担当者が日頃から物件を訪問しているかがポイントです。例えば、定期的に訪問せず、階段照明が切れいるにもかかわらず放置しているような物件は、管理が行き届いていないことになります。
最後に、ホームページなどで豊富な実績があったり、お問い合わせの際に提案力があったりする会社を選ぶようにしましょう。積極的に入居者を募集したり、空室リスクや家賃下落について戦略的にアドバイスをいただける管理会社であれば、信頼関係を築くことができます。

□まとめ
ここでは、賃貸経営の失敗するケースや管理会社の選び方までを解説しました。空室を改善し入居者に長く住んでいただけるためには、賃貸経営の知識や計画、管理会社の選定が重要です。優秀な管理会社を見つけ、安定した賃貸経営を目指しましょう。

入居者の客付け依頼を行っているにも関わらず、空室の期間が長くなってしまうことがあります。内見者がある程度いる場合でも、なかなか入居までには至らないというケースもあります。ここでは、空室の期間が長い原因について解説します。

□空室期間が長い理由
1つ目の理由は、家賃設定が相場とかけ離れていることがあげられます。家賃を決めるときは、近隣の相場に合わせることが一般的です。立地や設備、間取りなども考慮されますが、競合物件より明らかに高めの設定であれば空室期間が長くなります。
2つ目は、物件の外観が古くなっていることです。賃貸物件の外壁が剥がれていたり、階段が錆びだらけだったりなど、外観から汚れや経年劣化が明らかである場合です。また、空室期間が長く続くと下水からの異臭や虫の死骸なども目立つようになり、ますます空室が長くなる恐れもあります。
3つ目は、部屋の中が汚れていることが考えられます。立地が良くても、内見時に部屋の中が汚れていたり劣化が進んでいたりすると、いつまで経っても入居者が決まらなくなります。
4つ目は、集合ポストや駐輪場が乱れていることです。集合ポストの中に郵便物がたくさん詰まっていたり、ホコリが被っていることもあります。さらに駐輪場では、タバコの吸い殻やゴミが散見していたり、壊れた自転車が放置されていたりすると、住民のマナーが不安要素となり入居につながりにくくなります。
最後は、管理会社の対応が悪いことです。入居者のトラブルや設備不良による修繕依頼、空室対策を怠るなど、迅速に対応しない管理会社のケースです。このような状況では退去率も上がり、空室率も改善しません。

□空室を埋める対策とは？
まずは、ターゲットの見直しをしてみましょう。高齢者や女性の一人暮らしに最適な物件、ペット可の物件など、新たなターゲット層を見つけ、入居者の差別化を図ります。
次に、一時金の減額も効果的です。家賃を下げる以外にも敷金・礼金をゼロにしたり、入居後に一定期間の家賃を無料とするフリーレントをしたりなどの方法があります。フリーレントの目安は、一般的には1~3ヶ月程度となっています。
次に、設備を見直し、付加価値を付けるといいでしょう。オートロックやモニター付きインターホンの導入、宅配ボックスの設置、インターネットの使用料無料など、今までとは違った付加価値を提供するのも1つです。
最後の対策として、必要最低限のコストでリノベーションをする方法があげられます。ファミリー層、女性専用、高齢者専用など、ターゲットのニーズに合わせた部屋作りを目指します。

□まとめ
ここでは、賃貸経営で空室の期間が長い原因や空室対策について解説しました。空室期間が長い場合は、原因が物件の見た目で明らかなケースも多いです。空室対策には、時代のニーズに合わせ、競合物件との差別化を図ることが大切です。

誠に勝手はございますが

2021.5.31　の営業時間は

12時～とさせて頂きますので

よろしくお願いいたします。

賃貸物件に住んでいると、お部屋の臭いが気になることがあります。しかし「掃除をしても臭いがとれない」「対策がわからない」など、解決方法がわからず悩むこともあるでしょう。今回は、賃貸物件の臭いの原因と取り方について解説します。

□賃貸物件のよくある臭いについて
＊賃貸物件の排水口からの臭い対策
よくある臭いの原因として、台所などの排水口からの悪臭があげられます。台所では、一般的に食材の切れ端や残飯が流れないように水切りカゴを設置しています。ところが、残飯などがそのまま流れると、排水口が詰まり悪臭を放つ原因になります。そのまま使い続けると、臭いが充満し、部屋全体に広がっていく可能性があります。
対策として、まずは蛇口から水を出してトラップに水を溜めましょう。排水トラップは、臭いや害虫などを防ぐための役割を果たしています。さらに換気扇を回し、窓も開けて空気の入れ替えなども行ってみましょう。また、シンクの掃除を行い、詰まりの原因となる生ゴミなどを取り除きます。
それでも解決しない場合は、設備の故障などが考えられます。

＊部屋のカビ臭さ対策
築年数が長い物件や空室が続いているお部屋などは、湿度が高くなりやすいです。特に床下や押入れ、靴箱、壁などは、カビが発生している可能性が高いです。
対策としては、窓や扉を開けて換気を頻繁に行いましょう。こまめに換気することがカビ臭さの解決への第一歩となります。

□賃貸物件で臭いをためこまない工夫とは？
＊布製品の臭い対策
布製品は臭いが付きやすいです。カーテンは掃除機でホコリを取り、季節の変わり目に洗濯するなどの対策が必要です。室内のクッションやカーペットなどは、ファブリックミストなどを使用するか、洗剤を含んだタオルで拭きましょう。

＊エアコン内部の洗浄
エアコンの内部は、湿度も上がりやすくカビが発生しやすいため、掃除をする必要があります。まずはフィルターなど、できるところから掃除をしてみましょう。また、エアコンの分解洗浄は、洗浄後の取り付けでうまくいかない場合もあるため、プロの業者に依頼するのがおすすめです。

＊十分な換気を行う
賃貸住宅や一戸建てを含め新築住宅には、24時間換気システムが導入されました。シックハウス症候群の予防として、2003年建築基準法で改正されたものです。カビ対策にも効果的なので、換気は十分に行いましょう。
また、換気扇は、料理を始める前から使用することをおすすめします。お料理を始める約10分前から回すと、効率的に油の臭いなどが排出されます。また、セスキソーダ水で拭き掃除をするなど、こまめな手入れも必要です。

□まとめ
ここでは、賃貸物件の臭いや原因、対策までを解説しました。お部屋によって様々な臭いが発生する可能性があります。日頃からこまめな換気や掃除、対策が必要です。これから賃貸物件に住む方は、内見時から臭いもチェックしてみましょう。