株式会社ユタカコーポレーション

不動産経営において、賃貸管理は入居者の事情や法令が複雑に入り組むため解決しづらく、頭を悩ませるものです。そういうときは、思い切って不動産管理会社へ業務委託するとピントがあった経営が可能になります。なぜ賃貸管理をする必要があるのか、管理会社はどのように手助けできるのかをご紹介します。

□賃貸管理は入居者の生活を守り、利益を得ることが目的
アパート・マンションのオーナー様には、入居者が快適な暮らしができるように物件を維持し、賃料を適切に管理することが常に求められます。そもそも賃貸管理は、建物管理と契約管理、資金管理の3つに大きく分類されます。
・建物管理
日々の清掃や警備、外壁や設備の修繕・リフォームにより清潔で便利な暮らしを可能にする。
・契約管理
入居者情報や契約内容の管理、新規契約や更新・解約などの手続きを滞りなく行う。
・資金管理
賃料および敷金、手数料等の適切な徴収や保証会社への連絡。

この多岐にわたる賃貸管理を綿密に行うことで入居率が安定し、オーナー様も安定した賃料収入を得るかつ大きな出費が不要になります。つまり、オーナー様と入居者様、双方がメリットを得る状況が実現可能です。

□プロ視点で管理業務のナビゲーションをする賃貸管理業者
オーナー様、特に一棟のアパート・マンションには多彩なライフスタイルの入居者様が共同で暮らしているため、満足度の高い賃貸管理をするのはとても骨が折れます。不安や煩わしさを感じたら、管理会社に賃貸管理を任せるのがオススメです。管理会社には法令などの知識が豊富で、経験やノウハウに優れている人材がそろっています。万が一、オーナー様が不動産の運用に自信が無くても健全な経営を支えます。
書類作成では法令に則った契約書面の作成代行や、確定申告にも使える送金明細書を送付いたします。巡回清掃の代行やご報告をはじめ、入居者様とオーナー様の間を折衝するため無用なトラブルが避けられます。修繕や資金の計画のアドバイスをもらうことも可能です。
また、企業に委託することでオーナー様はあらゆるライフスタイルを取れるようになります。より複数人かつ幅広い時間帯で対応できるので、本業をお持ちのオーナー様でもフレキシブルに迅速な対応が可能です。オーナー様にとってきっと頼りがいのあるパートナーとなってくれるでしょう。

□まとめ
手数料の支払いや、企業の選別の手間から敬遠されがちな管理会社ですが、手間や出費以上の働きが期待できる管理会社が確実に存在します。弊社ユタカコーポレーションでも賃貸管理業務を契約から退去、賃料や建物管理まで一括でお請けしております。お電話やメールで、まずご相談ください。

急に訪れる、賃貸物件での壁の穴トラブル。・壁に穴を空けてしまったらどうすれば良いか・キレイな壁を保つために注意するポイント上記について、専門家がお話します。壁に穴が空いて困っている人、今後不安な人はぜひ参考にしてください。

□賃貸物件の壁に穴を空けてしまったときの対処法は？
日常生活の中で、故意または過失により部屋の壁に穴を空けてしまった場合。穴のサイズによって対処法や補償面が変わってきます。

＊画鋲サイズの穴の場合
「壁の穴＝居住者負担」という印象があるかもしれませんが、この場合は例外となる可能性があります。壁に画鋲やピンで穴を空けることは、日常生活での想定範囲内。国土交通省のガイドライン内に、修繕費は賃貸人（大家さん）が負担するとの記載がされているのです。とはいえ、ガイドラインはあくまでも一般的な目安であり、最終判断は大家さんです。賃貸契約書に画鋲の禁止が記載されている物件もあるので、契約書を確認しましょう。すでに穴を空けてしまった場合、さほど目立つ穴ではないのならすぐに対処する必要はありません。

＊釘やねじサイズの穴の場合
釘やねじで部屋の壁に穴を空けた場合、修繕費は原則入居者負担となります。特に、壁紙後ろの「石膏ボード」まで穴が貫通している場合には費用が高くつく可能性も考えられます。市販品に石膏ボード用のパテがありますが、むやみにご自身で修繕すると穴が悪化することもあり危険です。自己判断で修繕するのはやめておきましょう。

＊こぶしサイズの穴の場合
例えば子供のケンカなどでによる不注意により、壁にこぶしサイズの穴が空いてしまった場合。こちらも、修繕費用は原則入居者の負担となってしまいます。最悪の場合には、石膏ボードごと入れ替える作業が必要となってしまうかもしれません。
釘やねじサイズの穴よりも割高な修繕費となってしまうことは免れないでしょう。大きな穴があると見るたびに落ち込みますし、来客もびっくりです。ポスターやマスキングテープなどで、見えないように一旦隠しておきましょう。

□賃貸物件で穴のないキレイな壁を保つために
穴や汚れひとつない、キレイな壁を維持するためのポイントをご紹介します。
1つ目は、まめに掃除をすることです。日々の掃除をぬかりなく行うことで、きれいな壁を維持できます。特にキッチンの壁は非常に汚れやすいため、事前に汚れ防止シートを貼っておけば普段の手入れがラクになりますよ。それでも防げない油汚れや、たばこのヤニ汚れには”重曹スプレー”がおすすめです。重曹と水を混ぜて霧吹き容器に入れ、吹きかけたあと拭き取ってください。
2つ目は、冷蔵庫の排熱に注意することです。冷蔵庫の背面が壁にくっついていると、排熱で壁が黒ずむことがあります。壁から少し離して設置しましょう。
最後は、カビが生えないように対策することです。湿気が高いと、カビの温床となってしまいます。壁がカビてしまわないよう、除湿剤を置いておきましょう。特に、お風呂や洗面所など水気の多い場所は要注意です。

□まとめ
今回は、賃貸物件の壁の穴についてお話しました。壁の穴や汚れについてお悩みの方の参考になれば幸いです。

管理会社は、賃貸経営をするオーナー様にとってパートナーとも言える存在です。入居者や建物の管理、トラブル対応をオーナー様に代わってするからこそ、信頼できる会社を選ぶことが賃貸経営の明暗を分けると言っても過言ではないでしょう。本記事では、管理会社の主な業務内容と、会社を選ぶ際のポイントをご紹介します。

□管理会社の業務内容とは
管理会社が請け負う業務は主に以下の2つです。1) 入居者の管理やトラブル対応2) 建物の維持管理やメンテナンス
尚、管理会社には、「入居者の募集や契約」といった仲介業務から管理業務までをワンストップで請け負う会社と、「集金代行や建物の修繕」といった入居後の管理業務だけを請け負う会社がありますが、本記事では前者を例に解説いたします。
まず1つ目の「入居者管理」は、入居者の募集から退去までの一連の業務を指し、この中に家賃の集金代行やトラブル対応が含まれます。例えば、水漏れや設備の不具合が生じた際は、入居者から管理会社に直接連絡が行き、管理会社が対応します。また、家賃滞納が発生した際には、管理会社が対策を講じたり滞納保証をしたりと、オーナー様にとってはリスクヘッジにも繋がるでしょう。
2つ目の「建物の管理やメンテナンス」は、定期的なパトロールによる建物の維持管理や補修、退去後の清掃や修繕を指します。これにより、例えば共用部分に入居者の私物が散乱している、階段の蛍光灯が切れたままになっている、といったことを防止できます。上記以外のサービスや細かな取り決め、費用負担については個別に管理会社へ問い合わせましょう。

□管理会社選びにおいて重要なこと
ご自身のパートナーとして管理業務を任せるからには、以下に挙げられるような「オーナー様のニーズに寄り添うサービスを提供しているか」が最も重要なポイントです。
1つ目は「営業力が高い」ことです。管理業務は入居者を募集するところからスタートします。自社ネットワークが強かったり、インターネット上を含む営業力が高かったりする会社を選ぶことは集客力のアップに繋がり、空室率を下げられます。
2つ目は「トラブル対応の早さと対策が万全」であることです。トラブルが発生すると、その対応次第では入居者が退去してしまう可能性があります。何より、レスポンスの早さや対応の早さは顧客満足度に直結します。より良い賃貸経営を目指すためにも、知識や経験が豊富でトラブルへの対応力が強い管理会社を選ぶようにしましょう。

□まとめ
賃貸経営をする上で、管理会社選びは非常に重要です。信頼できる会社を選び、安心して賃貸経営に臨みましょう。当社では、入居者募集から一連の業務をワンストップで請け負うのみならず、豊富な経験を活かしてオーナー様が安心して賃貸経営ができるサービスを提供しております。ぜひお気軽にお問い合わせください。

賃貸経営をしていく上で多い悩みは、空室が出ることです。空室が長期間にわたり出てしまうと、収入が減ってしまいます。また、空室対策に費用を投入しても空室が埋まらない場合は、その分も損失になってしまいますよね。そこで今回は効果的な空室対策についてご紹介します。

□具体的な空室対策
効果の出やすい空室対策がいくつか存在するため、ここではその具体的な内容についてご紹介します。

＊ターゲットの見直し
日本には数多くの物件が存在します。釧路のエリアでも数多くの賃貸住宅が空室となっており、入居者募集をしています。そのため、その他と似たような物件では差別化ができず、入居希望者が集まりにくくなってしまいます。
ただ、ターゲットの見直しをすることで差別化できる可能性があります。例えばペットを飼っている人や女性、高齢者といったようにターゲットを絞ることで、目指すべき物件像が明確になります。
そして、ターゲットに合わせた物件にすることで、周囲の物件との差別化も図れるでしょう。反対に、ターゲットを絞りすぎている場合は、一般に向けた要素も取り入れることで、入居者の増加が期待できます。

＊入居者の費用負担を減らす
こちらの方法は効果が出やすいですが、賃料や更新料などを下げると収入も減少してしまいます。そのため、他の空室対策を試してみてから実施したいところですね。
費用負担を減らす際のポイントとしては、周辺物件をリサーチしておくことが挙げられます。ただ闇雲に賃料を下げるのではなく、周辺物件に合わせた適正価格にすることでオーナー様の負担を減らしながら集客できます。

＊内見を増やす
物件選びをする際は、ほとんどの方は内見をしてから最終決定を下します。そのため、内見希望者を増やすことは空き室対策として非常に有効です。
近年はインターネットでの物件探しが主流となっています。つまり、物件サイトに掲載されている情報や写真が内見をするかどうかの判断材料になっていると言えます。そのため、掲載されている写真が分かりにくくないか、古い情報が掲載されていないかといったことを確認しておきましょう。

□地域によって空室対策は変化する
先ほどは効果的な空室対策の例をご紹介しましたが、効果的な対策は地域によっても変わってきます。理由としては、地域によって求められている価格帯や物件の広さが異なるからです。
そのため、地域のニーズの下調べは重要です。例えば周辺にどのような物件が多いのか、周辺にはどのような人が多く住んでいるのかといったことを把握しておきましょう。
そこで得た情報から、所有している物件の強みと弱みを考えます。そして、ここで見つかった弱みを改善できるような空室対策があれば積極的に実施していきましょう。また、人気のある周辺物件の情報を調べることで、宣伝方法や物件写真の撮り方を参考にできます。このように数多くのメリットがあるため、地域のニーズの下調べは入念にしておくことをおすすめします。

□まとめ
今回は効果的な空室対策についてご紹介しました。空室対策で効果を上げるためには、地域のニーズを把握しておくことが大切です。そして、当社ではさまざまなお悩みを抱えたオーナー様をサポートしております。空室対策でお悩みのオーナー様はぜひ当社までお問い合わせください。

「外出していて帰ってきたら鍵がないことに気がついた」賃貸で暮らしている方の中には、このようなトラブルに遭われた方も多いかと思います。この記事では、賃貸に住んでおり、家の鍵を紛失してしまった際の対処法について解説していきます。

□賃貸で鍵を紛失した時どうする？
「ポケットに入れてたはずなのに鍵がない・・・」上記のように賃貸物件の鍵を紛失してしまったという経験をされた方もいらっしゃるかもしれません。鍵を紛失したことが分かった時に、どのような対処をしたらよいのでしょうか。
まず初めに紛失したことが発覚した段階で、警察署に遺失届を出すようにしましょう。理由としては、なくしてしまった鍵が警察署に届けられている可能性があったり、落ちている鍵に気がついた誰かが警察署に届けてくれる可能性があるためです。一方で落とした鍵を悪用されてしまう可能性もありますので、鍵をなくしたしまった際はまず初めに警察署に報告するようにしましょう。
次の問題として挙げられるのが、家に入れないという問題です。この問題の解決策は、管理会社もしくは大家さんに連絡することです。管理会社が24時間受け付けている場合や、大家さんが家の近くに住んでいる場合は、すぐに問題が解決することもありますが、そうでないことも多いかと思います。もしどうしてもすぐに入らなければいけない用がある際は、鍵業者に連絡し、開錠してもらうという手もあります。ただその場合もしっかりと後日管理会社か大家さんに状況を説明しておくことで後々のトラブルを防ぐことができますので、忘れずに報告するようにしましょう。

□鍵がいつまでも見つからない場合は
紛失した鍵がいつまでも見つからない状況もあるかと思います。この場合は悪い人に拾われ、悪用されてしまう前に下記対策を行っておくことをおすすめします。
その対策とは、鍵の交換です。すぐに自分で鍵業者に連絡し、交換してもらうのではなく、まずは管理会社に相談しましょう。理由としては管理会社によって鍵の紛失時の対処の仕方が変わるためです。また当然ですが、鍵の交換には費用がかかります。鍵を紛失してしまった場合、鍵をなくした住人の責任になるので、鍵をなくした住人が通常費用の負担を行うので注意しましょう。

□まとめ
今回は賃貸で鍵を紛失してしまった方のために向け、対処法について解説してきました。鍵の紛失に気がついた時は動揺してしまうかもしれませんが、落ち着いて本記事で紹介した手順を試してみてください。

「築古物件のためなかなか入居者が集まらない。」このような悩みをお持ちのオーナー様はいらっしゃいませんか。築古物件は新築物件よりも注目は集まりにくいですが、適切な空室対策を行えば、入居者を集められます。そこで今回は、築古物件の空室対策について解説します。

□築古物件でやるべき空室対策とは？
築古物件の空室対策で、まず重要となってくるのは清潔感です。そのため、エントランスやゴミ置き場、駐輪場など外部の人からも見える箇所は綺麗にしておきましょう。
これらは築古物件でなくても綺麗にしておく必要がありますが、築古物件であればより一層注意しておくことをおすすめします。例えば築古物件のゴミ置き場や自転車が整然としていなかったり、周囲に雑草が生えていたりすると、物件の中身が良くても外観だけで敬遠されてしまう恐れがあります。そのため、清掃や外回りの整備を徹底するようにしましょう。
次に、現在のニーズに合った設備が整っているかということも重要です。最新の設備を無理に導入する必要はありませんが、近年ほとんどの物件に導入されている設備が整っているかを確認しましょう。
その設備の具体例としては無料のインターネット環境が挙げられます。近年、インターネットの普及により、ネット環境は生活に欠かせないものとなっています。このように、無料のネット環境は需要が高いので、まだ導入されていない方はぜひ導入を検討してみてくださいね。

□3点ユニットは工事すべき？
築30年以上のマンションやアパートでは、バス・洗面・トイレが一体となっている3点ユニットが主流でした。しかし、近年ではバスとトイレが別になったものが人気になっています。さらに築古物件は最近の物件に比べて部屋が狭いことが多いため、3点ユニットと重なると不利な条件になるように感じますよね。
そのため、リフォームを考えられるオーナー様も多くいらっしゃいます。ただ、近年では広さよりも家賃の安さを重視する若者も少なくありません。家賃が適正な価格になっていれば、3点ユニットは特に問題にならない可能性があります。
また、3点ユニットをユニットバス、トイレ、洗面化粧台に変えるには、かなりのスペースを必要とします。1DKや1LDKのお部屋ではスペース的に困難な場合も多いでしょう。無理なリフォームを行わず、それ以外の設備を充実させて適切な家賃設定にすれば、3点ユニットは必ずしも不利な条件とはならないでしょう。

□まとめ
今回は、築古物件の空室対策について解説しました。築古物件は不利な条件が多いと思われがちですが、必ずしも不利になるとは限りません。今回ご紹介した空室対策をぜひ参考にしてみてください。また、当社には空室対策に関して豊富なノウハウが存在するため、空室対策でお悩みの際はぜひお気軽にご相談ください。

家に帰ってきて電気をつけようとしたのに、電気がつかないというトラブルに見舞われることがあります。電気がつかないと何も見えなくて危険ですし、なるべく早くなんとかしたいですよね。対処するためには、原因を知ることが重要です。そこで今回は、賃貸で電気がつかなくなる原因について解説していきますので、参考にしてください。

□賃貸に引っ越してすぐに電気がつかない場合は？
賃貸に引っ越してきてすぐのタイミングで、電気がつかないことに気がつくことがあると思います。引っ越ししたタイミングには電気、ガス、水道などの生活インフラは使用できるようになっています。しかし、最初はブレーカーがオフになっていたり、水道の元栓が閉まっていることもよくあります。それを確認せずに、電気がつかないと誤認するケースが多いです。そのため、引っ越ししてすぐ電気がつかないときは、まずブレーカーと水道の元栓を確認するようにしましょう。
しかし、まれにブレーカーをオンにしたり、水道の元栓を開けたりしても使用できないケースはあります。そのような場合は、管理会社か大家さん、もしくは電気会社や水道会社に連絡してみましょう。

□急に電気がつかなくなる原因は？
普通に暮らしていても、「昨日はついたのに今日急につかなくなった」ということもあるかもしれません。ここでは考えられる原因ごとに見ていきましょう。

＊災害によるもの
台風や雷によって停電してしまうケースがあります。自然災害が原因の時は、復旧にも時間がかかることが多いです。
このような時は、落ち着いて状況を把握しましょう。まずは、近隣も同じような状況なのかどうかを確認してください。もし近隣も全体的に同じような状況であれば、電力会社による復旧を待つことになります。
一方で、自分の家だけ電気がつかないという状況であれば、まずブレーカーを確認してください。ブレーカーがオフになっている場合は、入れ直すだけで復旧できることがほとんどです。分電盤の個別のブレーカーについても、オフになっている場合はオンにしましょう。
もしブレーカーをオンにしても復旧できない場合は、早急に管理会社か電力会社に連絡しましょう。

＊アンペア超過によるもの
例えば、ドライヤーと電子レンジ、パソコンなど多数の電気製品を一度に起動させると、アンペアが超過してしまい、安全のためにブレーカーが落ちるようになっています。このような場合は、ブレーカーを入れ直すことで復旧が可能です。
ブレーカーを入れ直す際は、あらかじめ電化製品の電源をオフにしてください。ブレーカーをオンにしてから、電化製品の電源を入れていきます。アンペアを超過したということは、一度にたくさん電化製品を使いすぎているので、同時に使う数を減らしてください。

＊漏電遮断機によるもの
漏電遮断機は、家の中で漏電していると見られる箇所があると、電気を切ってくれるという役割を果たしています。漏電遮断機を外して電気を通すことは可能ですが、電気が切れたということは漏電している恐れがあるということです。安全を鑑みて自分で電気を通す前に、電力会社に問い合わせてみることをおすすめします。

□まとめ
今回は、賃貸で電気がつかないトラブルについて解説してきました。電気がつかない際には、様々な原因が考えられることがおわかりいただけたかと思います。トラブルの際はまず原因を知り、適切に対処することが重要です。電気がつかないトラブルがあったときには、ぜひ本記事を参考にしてください。

賃貸で子供と一緒に暮らしている中で、「子供が壁に落書きしてしまった」「こういう時はどうしたら良いの」と思ったことはないでしょうか。借りている物件なのに、汚してしまったら困惑してしまいますよね。そこで今回は、子供と暮らしている方によくあるトラブルである、壁の落書きについて説明します。

□子供の壁の落書きは誰の責任？

あくまでも賃貸は借りている住まいです。そのため、仮に子供が知らないうちに壁に落書きをしていても、入居者の責任になります。そうなった場合は慌てずに管理会社に報告して、修繕費用に対していくら負担するべきなのかを確認すると良いです。

□修繕費用はいくら負担するべきなのか？

子供が落書きしたため、自分が100%悪いと感じて、修繕費用を全額支払わなければいけないと判断すると思います。
しかし、「誰の責任かどうか」と「修繕費用を全額支払わなければいけない」という点は切り分けて考えることができます。なぜなら、賃貸住宅を普通に使っていれば、クロスなどが日焼けしたり、賃貸住宅内の様々なものが古くなっていきます。賃貸住宅を普通に使っていて、新品の状態を継続的に保つことは難しく、物の価値は少しつづ下がっていきます。いわゆる「減価償却」というものです。
そこで、入居者がいくら負担するべきなのかを計算するときは、この「減価償却」を考慮した上での金額となります。仮に「減価償却」部分を無視して、新品同様の金額を入居者が負担する場合、その分、大家さんがお得になるということです。＊国土交通省からのガイドライン「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にも「減価償却」の考え方が記載されております。
この点を理解すると、仮に子供が壁に落書きしたとして、大家さんからクロスの張り替えなどを全額請求された場合、その請求額は過大である可能性が高いと言えます。しかし、冒頭でもお伝えしましが、あくまでも賃貸は借りている住まいなので、子供の落書きなどは十分に注意してください。仮に子供が落書きした場合は必ず管理会社に連絡を入れましょう。

□まとめ

今回は、賃貸で自分の子供が壁に落書きしてしまった時に「責任は誰にあるのか？」「修繕金額はどうなるのか？」について説明しました。責任は入居者ですが、修繕金額については「減価償却」を考慮した上での金額となります。他にも賃貸で発生しそうなトラブルについての記事を書いておりますので、参照してみてくださいね。