株式会社ユタカコーポレーション

アパートやマンションの賃貸に住んでいるとき、何らかの事情でブレーカーが落ちた経験はないでしょうか？突然、ブレーカーが落ちると真っ暗になることもあり、どのように対処して良いのかわからくなることもあります。そこで今回は、ブレーカーが落ちる原因と直し方、ブレーカーを落ちにくくする工夫について解説します。

□ブレーカーが落ちる原因と直し方
まずは、どのブレーカーが落ちたのか確認する必要があります。ブレーカーの種類は大きく分けて3種類あります。

＊アンペアブレーカー
一般的に分電盤の左側に設置されているのがアンペアブレーカーです。同時に一定以上の電気を使いすぎたことで、マンション全体のアンペアブレーカーが落ちます。こうした場合は、一度に使用する電気器具を減らなければなりません。
夜間にブレーカーが落ちた場合は、懐中電灯を使用して分電盤をチェックしましょう。アンペアブレーカーが頻発に落ちる場合は、契約しているアンペア数の見直しを検討してみるのもひとつです。

＊漏電ブレーカー
一般的に分電盤の中央に位置するのが漏電ブレーカーです。部屋のどこで漏電があると、漏電ブレーカーが落ちます。この場合にアンペアブレーカーと安全ブレーカーのスイッチを全て切り、再びアンペアブレーカーと漏電ブレーカーのスイッチ入れます。その後、安全ブレーカーのスイッチを一つずつ入れていきます。一方、落雷の影響で漏電ブレーカーが誤作動する可能性もあるので注意が必要です。

＊安全ブレーカー
一般的に分電盤の右側に位置するのが​​安全ブレーカーです。特定の部屋で電気を使いすぎることで落ちます。まずは、その部屋で使用している電化製品のスイッチを切ってコンセントを抜いてみましょう。その後安全ブレーカーをスイッチを入れ、1つずつ電化製品のコンセントを挿し電源を入れてみましょう。

□ブレーカーを落ちにくくする工夫
まず、不要な電気はこまめに消すようにしましょう。契約アンペア数が低い場合は、電化製品の同時使用ですぐにブレーカーが落ちてしまう可能性があります。不要な電気はこまめに消して、電化製品の同時使用をなるべく控えましょう。
次に、消費電力の大きいものは避けましょう。消費電力の大きい電化製品は、2つ同時に使用しただけでもブレーカーが落ちる可能性もあります。特に冬場は、暖房以外にもホットカーペットや加湿器など、同時に使用するケースが多くなります。
料理中は、夏・冬問わず、エアコンなどを消して扇風機やストーブのみを稼働するのも方法のひとつです。また、電化製品を揃える際には消費電力の小さいものを選ぶことで、電気代の節約にもつながります。

□まとめ
ここではブレーカーが落ちる原因と直し方、ブレーカーを落ちにくくする工夫について解説しました。ブレーカーは、アンペアブレーカー、漏電ブレーカー、安全ブレーカーの3種類あります。なるべく消費電力の大きい電化製品を同時に使用することを控えて、消費電力の小さい電化製品を選びましょう。

安定した賃貸経営を行うには、入居者募集と空室対策が重要となります。しかし「賃貸の客付けがうまくいかない」「空室の改善が進まない」などと、悩まれてるオーナーさんもいらっしゃるのではないでしょうか？そこで今回は、入居者の主な募集方法や空室の原因が管理会社にある可能性について解説します。

□入居者の主な募集方法
1つ目は、看板の設置です。入居者募集の看板を建物の敷地内に設置します。壁面や窓面、立て看板などがあります。物件のイメージに合った看板を設置することが大切です。
レインズへの登録もひとつの方法です。客付け業者がレインズに物件を登録します。登録すると、​​加入している不動産業者が物件情報を見ることができます。
同じく、大手の物件情報サイトに登録することでも募集できます。有名サイトであれば、物件をたくさん見てもらえる確率も上がります。
また、マイソクの作成も大切です。マイソクとは、物件の概要、間取り図などが記載された資料です。このマイソクを不動産会社へ定期的に配布します。
一斉にメール・FAXの送信をするのも効果的なことがあります。自社の​​物件資料をメールやFAXで一斉送信する手法です。メールではデータを送ることができるので、Webサイト用の写真を合わせて送ることができます。同じく、物件のターゲットとなる入居希望者に直接ダイレクトメールを送る手法も募集を集められる可能性があります。
そして、ポスティングも効果的です。エリアを絞ってポスティングを行います。すぐに捨てられてしまう可能性があるため、目に留まるようなデザインや借りたいと思うような魅力的なキャッチコピーにする必要があります。

□空室の原因が管理会社にある可能性
賃貸経営を成功するには、オーナーさんをサポートする管理会社が重要となります。空室がなかなか埋まらない場合は、築年数や設備の劣化、入居者のトラブルなど、さまざま原因が考えられますが、管理会社の対応も影響します。
例えば、対応が遅く、入居者からの不満や要望について、すぐに対応しないと退去する方が増えるかもしれません。良い管理会社はその日のうちに修繕の手配やトラブルについて対応します。
また、共用部の清掃が行き届いていないのも問題です。ポストが錆びていて郵便物もたまっていたり、廊下や階段が掃除されていない場合です。共用部が汚れていると、内見時に良い印象を与えられなくなります。
客付けを積極的に行っていない管理会社も、なかなか空室を埋められないでしょう。設備の交換やリフォームなどを検討したり、敷金・礼金の見直しなど、物件を改善する点は多数あります。物件に合わせて積極的な提案がなければ、空室は改善されません。
最後に、空室が多くなっているにも関わらず、管理委託費が高い場合は、管理会社の見直しが必要です。複数の管理会社を比較しながら、物件に最適な業者を選びましょう。

□まとめ
ここでは、入居者の主な募集方法や空室の原因が管理会社にある可能性について解説しました。入居者募集は、看板の設置やインターネットでの集客、テレアポ営業までさまざま方法があります。物件に合った最適な方法で集客を続けることが大切です。また、管理会社の対応が不満であれば、複数の会社を比較しがなら変更するのもひとつの方法です。

賃貸物件に住んでいると、苦手な害虫が出て困ることがあります。特に夏に近づくと害虫が多く発生します。しかし「害虫トラブルはどのように対処したらいいの？」などと、不安になる方もいるのではないでしょうか。そこで今回は、害虫が出た場合の対策や害虫駆除の費用負担が貸主にお願いできるケースについて解説します。

□害虫が出た場合の対策
＊侵入経路をふさぐ
害虫といえばハチ、ダニ、カメムシ、コバエ、など、さまざまな種類がいますが、賃貸物件ではある程度の害虫は、自分で対処しなければなりません。まずは、害虫が入ってくる侵入経路をすべてふさぐことが大切です。一度家の中で害虫を見つけたにもかかわらずそのまま放置しておくと、害虫の侵入が増える可能性もあるためです。害虫の主な侵入経路としては、以下が挙げられます。

・玄関、窓、ベランダ・エアコンの開口部、ドレンホース
・換気扇、通風孔
・キッチン、浴室、洗面所、洗濯機など、水回り設備の排水管、排水管の開口部
駆除する前に侵入経路をふさぐことで、害虫被害を最小限に抑えられる可能性があります。市販の侵入口をふさぐキャップなどで対策できます。

＊害虫をすべて駆除する
侵入経路をふさいだ後、部屋にいる害虫をすべて駆除するために駆除剤を散布します。駆除剤は、くん煙・くん蒸のタイプがあり、殺虫成分が部屋の隅々まで行き届くようになっています。
使用する際は駆除剤が付着しないように、部屋の中の衣類や家具、家電製品などにビニールシートを被せておきます。また、駆除剤を使用する際に火災警報器やガス警報器が反応する場合があるので、付属の専用カバーを使いましょう。

□害虫駆除の費用負担が貸主にお願いできるケース
賃貸人は、物件を適切な状態で使用させる義務を負っています。（民法601条）したがって、害虫が発生した場合は、一定の害虫を駆除する義務を負っていると考えられます。
しかし、自然発生した害虫に対して完全に駆除する義務を負うわけではなく、害虫駆除の専門業者を手配するなど、必要かつ可能な範囲に限られます。（参考：東京地裁平成25年12月25日判決）
貸主に費用負担をお願いできるケースとしては、建物や配管設備の不良で害虫が侵入しやすい状況にあった、別の部屋がゴミ屋敷であって場合など、借主に落ち度がなかった際に請求することができるでしょう。

□まとめ
ここでは、害虫が出た場合の対策や害虫駆除の費用負担が貸主にお願いできるケースについて解説しました。害虫が発生したら、侵入経路をふさいでから駆除を行うようにしましょう。借主に落ち度がなく、建物や設備不良が原因で害虫が侵入しやすくなっていた場合は、害虫駆除について貸主に費用負担を請求できる場合もあります。

賃貸経営は、常に満室を維持することが理想ですが、中には空室がなかなか埋まらない物件もあります。その違いはどこにあるのでしょうか？空室対策は、長く住んでもらうためのさまざまな工夫が必要になります。ここでは、空室が多くなっている理由や空室の原因が管理会社である可能性について解説します。

□空室が多い賃貸の特徴とは
長期にわたり空室が続く場合は、何らかの原因があります。それぞれ解説します。
1つ目は、相場より家賃が高いケースです。周辺の物件と比較すると、家賃が高く設定されているところがあります。特に築年数が古くなっている物件で相場より高くなると、空室がなかなか埋まらないケースもあります。
しかし、空室を埋めるために家賃をその都度下げることは、賃貸経営の悪化につながります。家賃の値下げは最終手段として検討しましょう。
2つ目は、賃貸管理が行き届いていないケースです。入居者の要望やクレームに対応していない、共用部の清掃が行き届いてない、修繕の連絡をしても放置しているなどといったことが原因として考えられます。
このような物件は、入居者から不満が出るため、立て続けに退去する可能性もあります。また、清掃が行き届いていなければ、内見時からイメージが悪くなり、この物件に住みたいという気持ちにはなりません。
3つ目は、仲介業者に物件をアピールできていないケースです。仲介業者に客付けを依頼しているケースでは、物件のアピールが乏しい可能性もあります。オーナーさんはすべて任せきりにするのではなく、物件のアピールポイントを仲介業者に伝えておく必要があります。

□空室の原因が管理会社である可能性について
オーナーさんは、一般的に管理業務を管理会社に委託しています。しかし、管理業務が行き届いていない場合は、管理会社が空室の原因になっているのかもしれません。その原因について解説します。

＊管理費用が高い
管理委託費は、不動産売買と異なり上限がありません。一般的に管理委託手数料は家賃の5パーセント程度ですが、相場より高ければ、他の管理会社に依頼することも検討しましょう。その他、修繕費用や法定点検などの費用もかかります。外部に委託しているケースもありますが、割高であれば管理会社の見直しも必要です。

＊空室期間が長い
空室の改善に積極的ではなく、入居者がなかなか現れない場合は、競合物件の調査やリフォームなどを行う管理会社に変更を検討しましょう。

＊こまめに連絡を取らない
入居者から修繕依頼や苦情などがあるにも関わらず、賃貸管理会社の担当者から連絡なかったり、すぐに対応しないケースです。その他、日頃からオーナーさんと管理会社がコミュニケーションを取りながら、相談できる環境が必要です。こまめに連絡を取れないとなると、信頼関係が破綻してしまい、適切な空室対策が行えなくなる可能性が高まります。

□まとめ
ここでは、空室が多くなっている理由や空室の原因が管理会社である可能性について解説しました。相場より家賃が高い場合や管理が行き届いてない物件などは、空室率が高くなります。管理業務を委託している場合は、管理費用や担当スタッフの対応などを確認し、空室が改善されなければ管理会社の見直しも必要です。

賃貸物件では、入居者によるさまざまなトラブルが発生します。騒音、ペット問題、ゴミ出しのマナー、原状回復を巡るトラブルなど、多岐にわたります。しかし「相談先がわからいない」などと、困っている方もいるのではないでしょうか？そこで今回は、トラブルが発生した場合にやるべき行動や相談先について解説します。

□賃貸でトラブルが発生した場合にやるべき行動
賃貸トラブルは、入居者による日常の生活騒音やゴミ出しのマナー、設備の故障、退去時の原状回復を巡る問題など、さまざま原因で発生します。ここでは、トラブルが発生した場合にやるべき行動を解説します。

＊賃貸借契約書を確認する
まずは、賃貸借契約書を見ながらトラブルについてどのように書かれているか確認しましょう。例えば、敷金に関する規定や設備の修繕等でどちらが費用負担になっているか記載されています。また、賃借人の注意事項や禁止事項が記載されていることが多いです。

＊トラブルの記録を取る
コロナ禍でも特に多いのが騒音問題ですが、いずれのトラブルもいつ、どこで、どのようなことが発生しているのかを記録しておくことが大切です。具体的に記載しておくことで、話し合いの場などで証拠となります。

＊相談窓口で相談する
当事者で解決しない場合は、第三者や専門家に相談することも大切です。トラブルが深刻化すると、賃貸物件全体に迷惑がかかる可能性があります。事前に相談することで、解決に至るケースもあります。

□賃貸トラブルの相談先
まずはすぐく管理会社や大家さんに連絡するようにしましょう。設備不良や故障に関するトラブルをはじめ、近隣住民とのトラブルなどをあらゆることを相談いただけます。
また、市役所や町村役場で弁護士などの専門家による法律相談を行っています。無料で専門家によるアドバイスを受けることができます。実施状況は自治体によって異なるので、ホームページや窓口などで確認する必要があります。
日本司法支援センター（法テラス）は、法的な問題解決の総合窓口とする「総合法律支援法」に基づき設立された窓口です。​​
https://www.houterasu.or.jp/
無料の法律相談や弁護士等に依頼した際にかかる費用などの立替えを行う「​​民事法律扶助」などを行っています。
国民生活センターもトラブルの相談口のひとつです。生活に関する苦情や問合せなどを中心とした相談窓口です。消費者ホットライン188でお近くの消費生活相談窓口に相談できます。http://www.kokusen.go.jp/

□まとめ
ここでは、トラブルが発生した場合にやるべき行動を解説しました。賃貸物件で発生するトラブルは当事者で解決することが難しいです。場合によっては事件に発展する可能性もありますので、早い段階からまずは管理会社や大家さんに連絡するようにしてください。

賃貸物件では、長く住み続ける人もいれば何らかの理由で退去する人もいます。退去するとすぐに入居するとは限りません。中には、何年も空室のままといった物件もあります。そのため、家賃収入を安定させるには空室対策が重要となります。そこで今回は、空室対策の意味、空室対策とは何か具体的な空室対策の方法などを解説します。

□空室対策とは何か？
オーナーさんにとって最も避けたいのが物件の空室です。多くの部屋が空室になると、場合によっては、賃貸経営が成り立たなくなります。そのため、空室対策をいかに工夫するかが重要となります。
まずは、入居者に少しでも長く住んでもらえるよう、退去させない住まいづくりが必要です。現在は、少子高齢化で賃貸物件も供給が需要を上回っている状態です。
具体的には、国土交通省「住宅着工統計」の調査では、​​貸家の新設住宅着工戸数（首都圏）が2009年に一度下ったものの、その後は、増えています。（参考：国土交通省「住宅着工統計」2007年発表）https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html
このように、借り手市場の中でオーナーさんがするべきことは、少しでも長く住んでいただけるように物件の見直しや付加価値の提供を行うことが不可欠となります。

□具体的な空室対策の方法
空室対策は、退去した原因を知ることと日頃から退去する人が出ないようにする対策が重要となります。ここでは、具体的な空室対策をご紹介します。

＊入居者募集を見直す
近年は、インターネットの物件情報サイトから物件を探す人がほとんどです。空室が出ると入居者募集の見直しを行わなければなりません。したがって、Webサイトの入居者募集が正しくわかりやすい内容になっているかを確認する必要があります。
また、競合物件と比較しながら、条件を緩和するのもひとつの方法です。ペット可物件にする、単身高齢者を可能とする、事務所可物件にするなどがあります。

＊相場に合った賃料の見直し
近隣の物件と比べて、家賃が高く設定していると空室が増える可能性もあります。エリアと家賃が適正であるか見直しが必要です。

＊ニーズに合った設備の提供
入居者のニーズに合った空室対策が大切です。具体的には、エアコンや​​宅配BOXの設置、インターネット無料、エントランスのオートロックなど、さまざまな設備の導入が必要とされます。

＊入居者へのスピーディーな対応
急な修繕や入居者トラブルは、すぐに対応することが重要です。放置すると、入居者が退去する可能性もあります。管理会社に管理業務を委託する際は、スピーディーな対応がポイントとなります。

□まとめ
ここでは、空室対策の意味、空室対策とは何か具体的な空室対策の方法などを解説しました。少子高齢化で賃貸物件が借りて市場の中、入居者に長く住んでもらう対策が必要です。相場に合った賃料の見直しやニーズに合った設備の提供を行うことで空室対策にもつながります。

アパートやマンションで急にテレビが映らなくなったことはないでしょうか？原因がわからないため「対処方法がわからない。」「エラーコードの意味がわからない。」などと、困る方がいると思います。そこで今回は、テレビが映らないときに確認すべきこと、表示されるエラーコードの意味と対処法について解説します。

□テレビが映らないときに確認すべきこと
音は出るのに映像が映らないというケースでは、まずは、テレビ周辺や電源を確認します。端子の不具合や接続方法が間違っている可能性もあります。対処法としては、電源のコンセント抜いてから5秒程度たってから再度挿し込むか、電源ボタンを長押してから再起動を行ってみましょう。
番組表は映るのにテレビが映らないというケースでは、チャンネルの設定ができていない可能性があります。改めて説明書に記載されている通りにチャンネル設定を行ってみましょう。
音も出ず、映像も映らないというケースでは、テレビの故障や接続不良も考えられます。このように、音、映像、電源どれに不具合があるのかを確認するようにしましょう。

□テレビが映らないときに表示されるエラーコードの意味と対処法
テレビ画面にEから始まるコードが表示されているケースもあります。その数字はエラーコードの可能性があるので、それぞれの意味と対処法を解説します。

＊E203
E203が表示された場合は、現在、テレビ局自体が「放送休止」を示しているエラーコードとなります。本当に放送休止中であるか、リモコンの番組表で確認しましょう。まれに放送周波数変更やケーブルの不具合で表示されることもあります。

＊E201
アンテナレベルが低くなっているか、ゼロになっているケースです。0200と表示される場合があります。アンテナの接続不良や受信環境に問題があることもあります。賃貸物件では、大家さんや管理会社に連絡してみましょう。

＊E202
アンテナが電波を受信していない場合に表示されます。アンテナやケーブル、チャンネル設定に不具合がある可能性が高いです。そのため、これらが間違えた設定になっていないか、しっかり接続されているかを確認してください。

＊E100～E103
B-CASカードに不具合が生じると、このエラーコードが出る可能性が高いです。挿入されていない、読み取れていない、認識されていないなどが原因と考えられます。B-CASにホコリや汚れがついていないかを確認して、きれいにしてから再度差し直してみましょう。

□まとめ
ここでは、テレビが映らないときに確認すべきこと、表示されるエラーコードの意味と対処法について解説しました。エラーコードについては、それぞれ特徴があるので必要に応じて対処し解決できることもあります。また、E201の場合は、大家さんや管理会社に連絡してみましょう。

賃貸経営では、空室が多くなる時期があります。空室をいかに減らすかが大切ですが「どんな対策を行えばいいのか？」などと悩むオーナーさんもいらっしゃるのではないでしょうか？ここでは、空室が多くなってしまう時期や繁忙期にもかかわらず空室がある場合に考えられる原因について解説します。

□賃貸経営をしていく上で空室が多くなってしまう時期
賃貸物件の中でも空室が埋まらないアパートやマンションがあるのはなぜでしょうか？賃貸経営では埋まりにくい時期も知っておく必要があります。それぞれ理由を解説します。

＊賃貸物件の繁忙期について
賃貸経営での繁忙期は、人の移動が活発になる時期です。例えば、新社会人や大学生が新学期を迎える準備期間の​​1月から3月です。この時期は、4月からの新生活に向けて物件を探す方が多くなります。
4月からは人の移動が減っていくので、空室を埋める機会が少なくなります。とはいえ、7月、10月は一般的に転勤や異動が多くなる時期なので、空室がまったく埋まらないとは限りません。
しかし、繁忙期と閑散期を把握した上でそれぞれの空室対策が必要です。入居希望者が多くなる繁忙期は、内見時の鍵の手配や問い合わせなどに迅速な対応が必要です。あらかじめ、繁忙期の対策について管理会社と打ち合わせを行うことが大切です。

＊賃貸物件の閑散期について
閑散期は空室の原因を考え、入居条件の改善や見直しについて管理会社と話し合うことも検討しましょう。また、必要に応じて設備の劣化による交換、リフォーム、リノベーションなども検討しなければなりません。

□繁忙期にもかかわらず空室が埋まらない場合に考えられる原因
物件によっては、繁忙期でも空室が埋まらない場合も考えられます。それぞれ解説します。
まず、相場より家賃が高いことが考えられます。近隣の物件と比べ、家賃の設定が高いケースです。築年数が古く​​設備の劣化が目立つ物件は、家賃の見直しや設備の新調・交換が必要になるでしょう。
また、競合物件が多いことも原因として考えられます。周辺に築年数が浅く、人気の物件が多数ある場合は、空室が埋まりにくくなります。競合物件が多い地域は、物件の付加価値を提供し、魅力的な部屋作りが大切です。
管理会社の対応が行き届いてないこともあります。入居者からの苦情や修繕の依頼があっても、すぐに対応しない管理会社であれば、入居者からも不満が多く出るので、管理会社の変更を検討しましょう。

□まとめ
ここでは、空室が多くなってしまう時期や、繁忙期にもかかわらず空室がある場合に考えられる原因について解説しました。賃貸経営では繁忙期や閑散期があります。いずれの場合も空室リスクを抑えるためには、競合物件の調査や物件の設備や契約条件の見直しを検討しましょう。このときに不動産会社との連携も必要です。管理会社に不満がある場合は、管理会社に変更するのもひとつです。

賃貸物件に住んでいると、不快な臭いに悩まされることはないでしょうか？代表例として排水口の臭いなどがありますが、なかなか改善されず「臭い対策を解決したいけど方法がわからない。」などと困っている方も多いと思われます。そこで今回は、排水口の臭いトラブルの原因と対策、簡単にできる臭い対策について解決します。

□臭いトラブルの代表例である排水口の臭いトラブルの原因と対策

＊キッチンの臭いトラブル
キッチンの排水口に食材のカスや油などの汚れが付着し、悪臭の原因にもなります。放置して使い続けると、ヌメリや雑菌が繁殖するので悪臭が広がってしまいます。まずは、排水口に設置されている排水トラップに付着した食材のカスや油汚れなどを取り除かなければなりません。シンクを清潔に保つには、排水トラップの手入れが必要です。

＊洗面台の臭いトラブル
洗面台では、歯磨き粉のカスや排水口の汚れなどが悪臭の原因となります。また、下水から悪臭が上がってくることもあります。この場合は、排水管や排水トラップが破損している可能性もあります。破損の場合は、管理会社などに連絡して修理を依頼しましょう。

＊お風呂からの臭いトラブル
お風呂は、湿度が高くカビや汚れが発生しやすい場所です。また、ザラザラとした湯垢が浴槽に付着したままであれば、臭いが発生するケースもあります。排水口に残る髪の毛や石鹸カスなどの汚れに雑菌が繁殖し臭いが発生している場合もあります。さらに、​​排水トラップやヘアキャッチャーの汚れや破損が原因で臭いを発していることも考えられます。

□簡単にできる臭い対策
こまめに換気することで臭いは軽減されます。最近では、コロナ対策などでも換気が必要となっていますので、健康のためにも家中の換気を定期的に行いましょう。
臭いのあるものは捨てる場所を決めておくことも大切です。例えば、生ゴミや食べカスは、台所の生ゴミ専用のゴミ箱に捨てるようにしましょう。いくつかのゴミ箱に捨てると臭いが家全体に広がる原因になります。また、生ゴミはできるだけビニール袋に入れて捨てるか、冷蔵庫に入れることで臭い対策にもなります。
さらに、カーテンを定期的に洗濯することでも気になる臭い対策になります。カーテンの布は、生活臭がつきやすいという特徴があります。定期的に洗濯して嫌な臭いを取り除きましょう。

□まとめ
ここでは、排水口の臭いトラブルの原因と対策、簡単にできる臭い対策について解決しました。キッチンや洗面台、お風呂の排水口は、臭いが発生しやすい場所です。排水トラップや排水口を定期的にチェックし、清潔に保つようにしましょう。排水トラップの破損があれば、管理会社に連絡しましょう。

賃貸経営で管理業務が重要となりますが、幅広い業務があるため管理会社に委託するケースが多くあります。しかし、何らかの理由でうまくいかず、管理会社を変更したいと思ったことはないでしょうか？ここでは、管理会社の変更を検討する理由や管理会社を変更する手順を解説します。

□管理会社の変更を検討する理由
管理会社を変更したいと思う理由はどこにあることが多いのでしょうか？
1つ目は、費用を見直したいケースです。管理委託手数料を見直したいから管理会社の変更を検討します。ただし、安いだけが良いとは限りません。管理委託手数料は特別安いが、管理がおろそかでは意味がありません。管理内容と管理の質、管理委託手数料のバランスで判断すると良いでしょう。
2つ目は、管理会社に不満があるケースです。メンテナンスを放置している、入居者からのクレーム(トラブル・ご要望含む)対応が遅い、物件の巡回を定期的に行わないなど、管理会社の対応に不満募ってくることがあります。物件が適切に維持・管理されていない場合は、資産価値も下がってしまいます。いい加減な対応が続くと、退去する方が続出する可能性も否定できません。
3つ目は、空室率を改善するためです。築年数が経つにつれて物件の劣化が目立つようになり、入居率が下がる場合があります。適切に管理ができていなければ、いつまでたっても空室が改善されません。入居者募集の工夫ができる管理会社や集客が得意でかつレスポンスも早い会社であれば、空室率改善も期待できます。

□管理会社を変更する手順
ここでは、管理会社を変更する具体的な手順について解説します。

＊現状の問題点を洗い出す
管理会社を変更する理由は何かを具体的に洗い出します。例えば、担当者の対応に関する不満、物件の維持・管理がずさん、管理費用の問題などを洗い出していきます。

＊管理会社の選定や見積もり、現地調査
変更する具体的な目的が決まれば、その問題を解決してくれそうな管理会社を探します。良さそうな管理会社を見つけたら見積もりを出してもらいます。物件の正確な設備状況などを確認するため、見積書の作成には現地調査が必要となります。

＊提案書と見積書の取得
現地調査を行った上で提案書と見積書をもとに管理会社から詳細の説明を行います。これまでの問題点を解決できる会社を1社に絞ります。見積書の内容に納得ができたら、次のステップに進みましょう。

＊新管理会社との契約・解約手続き
契約書に記載されている内容がオーナーにとって不利なものはないかなどを詳細を確認します。契約内容に問題がなければ契約を締結して、現行の管理会社との解約手続きを進めます。業務委託契約の解約は、原則として3か月前に通知が必要な場合が多いです。

□まとめ
ここでは、管理会社の変更を検討する理由や管理会社を変更する手順を解説しました。まずは管理会社を変更する理由を洗い出してから、現状の問題を解決できる管理会社を選ぶことが大切になります。解約には原則3ヶ月前の通知が必要なので、変更を検討されるオーナーは計画的に手続きを進めましょう。