「賃貸経営をする際に、自主管理と委託管理のどちらが良いのだろうか。」
このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
自主管理と委託管理では、それぞれ特徴が異なります。
今回は、自主管理する場合のメリットとデメリットについて説明します。
※クレームという表記ですが、トラブルや入居者様のご要望も含みます。
□管理業務の5つの内容
1つ目は、入居者募集です。
仲介会社に募集を依頼します。
募集して入居者が決まれば、契約してもらいます。
仲介会社に支払う仲介手数料は基本的に入居者が支払いますが、販売促進費という名目で仲介会社に家賃1～2ヶ月分を支払っているオーナーも多いのではないでしょうか。
また、仲介会社によって賃貸借契約書の書式は違いますので注意が必要です。
2つ目は、家賃の入金管理です。
入居者から現金徴収や銀行振り込みなどによって、家賃を振り込んでもらう必要があります。
滞納などあった場合、期間が長くなればなるほど集金するのが難しくなります。
必ず毎月確認しましょう。
3つ目は、入居者への対応です。
入居者が家賃を滞納した際の督促や、クレームが発生した際の対応などを行います。
家賃の滞納が長引く場合は、法的措置も検討しましょう。
4つ目は、退去時の立ち会いと敷金精算です。
入居者が退去する際には、立ち会って部屋の状況を確認します。
キズや不具合を見つけた場合は、入居者の責任なのか経年劣化なのかを判断します。
退去後は、部屋のクリーニングやリフォームなどをするために業者の手配もする必要があるでしょう。
5つ目は、建物の保全です。
共有スペースの清掃や定期的なメンテナンス、修繕対応や業者への連絡などの業務も行います。
建物は必ず経年劣化していくため、自主管理をする場合は定期的に建物の状態を確認しましょう。
修繕のタイミングを見極めるのは専門知識がないと困難で、劣化を見落とすと資産価値の思わぬ低下を招きます。
□賃貸不動産を自主管理するメリットとデメリット
＊自主管理のメリットとは？
自主管理は全ての仕事を行うため非常に大変ですが、その分の知識と経験は身につきます。
また、管理会社に委託すると、一般的には家賃収入の5パーセント程度の手数料を支払いますが、自主管理ではこの費用がかかりません。
他にも募集は管理会社を経由せず、複数社に依頼できます。
＊自主管理のデメリットとは？
自主管理では、クレームへの対応に常時備える必要があります。
深夜にでもすぐ駆ける必要がある状況もあり、忍耐力がなければ厳しいでしょう。
同様に、敷金の精算や滞納への対応もあり、自らの収益に関わるため、よりシビアな対応が必要です。
これらの問題以外にも、あらゆる状況判断を自分で行う必要があるため、多くの時間を要するうえに責任も大きいです。
□まとめ
今回は、賃貸物件を自主管理する際のメリットとデメリットについて説明しました。
自主管理には非常に手間を要するため、委託管理がおすすめです。
賃貸経営をされている方は、ぜひ参考にしてみてください。