月別アーカイブ: 4月 2021

賃貸管理をお考えの方必見!サブリースと管理委託の違いを解説します!

賃貸経営をはじめるには、どのような管理をするのかを検討する必要があります。中でも自分で賃貸物件を管理しない方式では「サブリース」「管理委託」があります。しかし、この2つの区別がつかない、違いを知らないという方も多いのではないでしょうか。本記事では、具体的な違いを解説します。 □「サブリース」と「管理委託」の違い *「サブリース方式」とは 不動産業者が、オーナーが所有しているマンションやアパートなどの建物を一括借り上げする契約方式です。オーナーと不動産業者(サブリース業者)の賃貸借契約を「マスターリース契約」といいます。 入居者募集、物件管理、苦情対応まで業者が行います。マンションやアパートのオーナーに対しては、不動産業者から賃料が支払われることになります。したがって、オーナーは入居率や家賃滞納などに悩まされることなく、安定した収入を得ることが期待できます。 *「管理委託」とは 賃貸物件の管理のみを不動産業者へ委託することです。業務内容は、入居者募集から賃貸借契約業務、苦情対応、退去の手続きなど多岐に渡ります。不動産業者によって委託する内容は異なり、管理料も契約内容によって変わります。 空室であれば管理手数料は入りませんが、満室になると全額を得られます。管理手数料は、一般的に家賃の約5〜10パーセント程度と言われています。契約年数は、一般的に2年となっています。 □管理委託をおすすめする理由 ここでは、管理委託をおすすめする理由を3つご紹介します。 1つ目は、サブリース契約は家賃収入が減少する可能性があるからです。サブリース契約では賃料保証型がありますが、家賃収入がいつまでも保証されるわけではなく、契約期間中に家賃を減額する場合があります。なぜなら、借主はサブリース業者であり、借地借家法32条の借賃増減請求権が認められているからです。 このため、オーナーが泣き寝入りするケースが多く、家賃減額を不当と訴える場合には裁判で争うことになります。また、サブリース業者が倒産すると家賃収入が止まってしまいます。一方、管理委託であれば、倒産しても別の業者に依頼できるでしょう。 2つ目は、サブリース契約では工事内容や施工業者を選べないからです。修繕やリフォームを行う場合には、自由に業者を選べないため、工事費が大幅に高くなる可能性があります。 3つ目は、管理委託で効率的に運営ができるからです。管理会社に委託すれば、賃貸経営に必要な知識やノウハウがあり、管理のプロフェッショナルとして効率的な運用が期待できます。 □まとめ 「サブリース」と「管理委託」の具体的な違いや、管理委託をおすすめする理由まで解説しました。はじめて賃貸経営をされる方は、両者のメリットとデメリットを比較検討しながら、信頼のおける会社を選ぶことが大切です。他にも疑問点などがありましたら、ぜひ当社にご相談ください。

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賃貸の防音対策におすすめの方法を紹介します!

賃貸で騒音問題に悩む方は多いですよね。コロナ禍で自宅にいる時間が長くなり、隣室や上階の生活騒音が気になり始めた方もいらっしゃるでしょう。こうした騒音がトラブルに発展しないために、あらかじめ防音対策をすることが大切です。本記事では、おすすめの防音対策を解説します。 □賃貸の防音対策に使えるおすすめアイテムとは 1つ目にご紹介するのが、防音マットです。様々な生活音特に、楽器やダンスの練習、お子様の足音に活躍します。床に敷くだけで簡単に使えます。シートやパネルのタイプ、素材、厚み、価格など様々な種類があるので、一人暮らしや家族など生活環境に応じて適切なものを選びましょう。 2つ目のおすすめアイテムは、防音カーテンです。騒音や音漏れを防いでくれる防音カーテンには、音を吸収しやすい「吸音」タイプと外からの音を防ぐ「遮音」タイプがあります。 最後におすすめするのが、防音パネルと吸音材になります。色々なタイプの防音パネルがありますが、壁を傷つけることなく取り付けられ、簡単に音を軽減してくれる「ワンタッチ防音壁」が便利です。設置環境などによって異なりますが、3〜6割程度の音の軽減が期待できます。 防音室などと比べると、費用を抑えられます。また、音を吸収する吸音材と音を遮断する遮音材を組み合わせることで、防音効果が高くなります。 □賃貸で騒音トラブルを起こさないための注意点を解説 *生活音を減らすためにできること ドアや窓の開閉を静かにしましょう。どうしても音が大きくなる場合は、隙間テープなどの緩衝材で音を抑えることも可能です。 家の中では、壁に手足や物がぶつからないように注意します。歩き方にも気をつけながら、スリッパを履くなど足音にも気をつけましょう。 テレビやオーディオ機器は、早朝や深夜の使用を控え、音量調整にも配慮することが大切です。 *楽器をよくひく人の注意点 電子楽器があれば音量を調節することができ、ヘッドホンを接続できるものが多くあります。しかし、ピアノは、床を通して振動や音が伝わりやすいために使用禁止のお部屋がほとんどです。 *子供がいる家庭の注意点 子どもが走り回る時の足音で苦情が寄せられることが多くあります。ジョイントマットや防音マットを使用して、できるだけスリッパを履かせるなど、生活音を少しでも抑えるようにしましょう。 □まとめ このように賃貸の防音対策に使えるおすすめのアイテムから騒音トラブルの注意点までを解説しました。長期で生活騒音が続く場合には、管理会社や大家さんに相談することをお勧めします。

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賃貸管理を自分でやるのは難しい?自主管理について解説します!

マンションやアパートの管理業務は、入居者募集から建物対応など多岐にわたります。また、専門的な知識も必要であるため、多くの場合は管理会社に「管理委託契約」として依頼します。しかし、管理費用のコスト改善を目的として「自主管理」という管理方式もあります。今回は自主管理の管理方法について解説します。 □そもそも「自主管理」とは? 賃貸経営の場合は、大家さんなどが管理業務を自分で行うことを指します。しかし、管理業務は幅広く、専門的な知識が必要となり、管理会社に委託するケースが多くなっています。 *管理業務の内容 主な管理業務を3つご紹介します。 1つ目は、入居募集業務です。入居の募集から契約締結までを行います。管理会社では、不動産情報の掲載サイトなどを活用できますが、自主管理では、何もない状態からのスタートになります。 2つ目は、契約更新や解約、苦情対応です。契約更新や解約などの手続き関係も管理業務のひとつです。契約書の作成には、法的知識が必要です。また、生活騒音などの苦情報告にも自ら対応することになります。 3つ目は、不動産管理です。水漏れや設備に関する不具合や故障があれば業者を手配します。他にも、外壁塗装やクリーニングなど、建物の維持、管理、修繕などを行います。 *自主管理のメリット 大きなメリットとして、コストを抑えられる点があげられます。毎月支払う管理委託の手数料がかからないので、利回りが高くなります。また、大家さんは、賃貸経営のスキルが身につきます。日頃からあらゆる箇所を点検することで、物件の状況を細かく把握できます。 □管理委託がおすすめな理由 管理委託がおすすめな理由を2つ紹介します。 1つ目は、豊富な専門的知識があるからです。豊富な知識や経験、ノウハウがあるので、賃貸物件を適切に維持・管理できるといったメリットがあります。よって、時間や精神的な負担が軽減され、賃貸経営をスムーズに行えるでしょう。一方、自主管理では、自分ですべて対応するのが難しいと考えられます。 2つ目は、提案力があるからです。今後の課題や問題点などを改善でき、柔軟な対応が期待できます。例えば、空室率の問題や家賃滞納があった場合など、早期に解決や改善点が提案されるでしょう。 □まとめ 本記事は、自主管理についての特徴や業務内容、管理委託との比較について解説しました。それぞれメリットとデメリットはありますが、中には管理業務の一部を委託する方式を採用している管理会社もあります。それぞれ状況に応じて検討していきましょう。賃貸経営についてお困りの点がありましたら、ぜひ当社までご相談ください。

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賃貸にお住まいの方へ!ゴミのトラブルについて解説します!

アパートなどの集合住宅でクレームが発生しやすいのが、ゴミのトラブルですよね。地域によってルールがあることに加え、ゴミ置き場にはさまざまなタイプがあります。場所によっては、入居者のマナー違反が目立つところもあるでしょう。ゴミ置き場には、どのようなタイプがあり、どのような問題が生じるのでしょうか? □賃貸のゴミ置き場のタイプを解説 1つ目は、路上型です。アパート周辺の路上に用意されたスペースに置くタイプのゴミ置き場です。 賃貸物件の住人や近隣住民が利用します。中には、猫やカラス除けにネットを被せている場合があるでしょう。また、ゴミを出す日は、ゴミ収集日に限られるケースが多いです。費用がかからず土地を最大限活用できますが、路上が汚れやすいといった点があります。 2つ目のタイプは、開放型です。ブロック塀など、仕切られたスペースに置くタイプのゴミ置き場です。このタイプには、屋根がある場合とない場合があります。 猫やカラスにゴミを荒らされる可能性がありますが、設置費用が安いというメリットもあります。自治体が管理しているケースやマンション敷地内に設けているケースがあるでしょう。 3つ目のタイプは、密閉型です。大きなボックス型から小型まで、プラスチック製・スチール製・アルミ製など、さまざまな種類があります。猫やカラスにゴミを荒らされないことに加え、においを防げます。設置費用は、路上型や開放型に比べ高くなります。 □賃貸のゴミのトラブルをご紹介 *ゴミ捨ての時間を守らない ゴミ出しのルールは、自治体ごとで大きく異なり、知っているにもかかわらず時間を守らない人もいるようです。時間を守らないと、次の収集日までゴミが放置されることになり、においなどの問題も新たに発生します。 *ゴミ置き場が汚い 管理会社がゴミ置き場を清掃していないケースも考えられます。また、収集された後でも残ったゴミが放置されている場合もあるでしょう。一方で、退去した人がゴミを置いたまま引っ越してしまったということもありえます。 *ゴミ置き場のにおいが部屋まで届く 部屋の前にゴミ置き場があるような賃貸物件では、風向きなどによってにおいが部屋まで届くことがあります。さらにゴミ出しの日を守らない人によって、収集日以外にもゴミが放置されているケースも考えられます。長期間放置されることにより、においが染み付いている可能性もあるでしょう。 □まとめ 賃貸のゴミ置き場のタイプからゴミのトラブルまで解説しました。ゴミに関するトラブルやマナー違反などがあれば、できるだけ早く管理会社や大家さんに連絡しましょう。ルールやマナーを守る人が増えると、全体的な住環境の向上が期待できます。

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アパートのオーナー様必見!賃貸管理会社選びのポイントについて解説します!

賃貸経営の管理業務は、一般的に管理会社に委託します。住人が快適に暮らすためには、管理会社のサポートが不可欠でしょう。しかし「管理依託費はどのくらいかかるの」「良い管理会社の見極め方は」などと疑問に思う方も多いのではないでしょうか。今回は、経営のポイントや管理会社の選び方について解説します。 □アパートを経営していく上でのポイント *需要がある立地であること 賃貸経営では、空室がなく安定した家賃収入を得ることが大切です。そのためには、需要のある立地が重要となります。安全性(治安)、交通アクセスや近隣施設の利便性などの条件がそろっていることがポイントです。 *借入金を少なくする 借入金が多ければ、それだけ返済する額も大きくなるので、利益を減らしてしまうことになります。 *賃貸経営に必要なお金の理解 表面利回り、実質利回り、修繕費、減価償却費、租税公課、収入・支出など、経営に関連する知識について理解しておくことが重要です。 □賃貸管理会社選びのポイント 管理会社選びには、どのような点に注目すべきでしょうか。ここでは、4つのポイントをご紹介します。 1つ目は、入居率です。管理会社を選ぶ際に注目すべき点は、空室率や入居率の程度です。入居率が高いと管理会社の信頼性も高く、継続した家賃収入を得られる可能性が高いでしょう。 2つ目は、滞納率です。賃貸経営で悩ますのが家賃の滞納問題でしょう。滞納が多い物件であれば、賃貸経営に大きな影響を及ぼします。家賃滞納があった場合、適切に対応をしていただける管理会社を選びましょう。 3つ目は、修繕やトラブルに迅速対応できるかです。賃貸物件は集合住宅が中心となっており、トラブルが多く発生します。よくある生活騒音や水漏れのトラブルまで、迅速に対応できるスタッフがいる管理会社を選びましょう。 4つ目は、大手か地域密着型かを考えることです。CMで有名で大手賃貸管理会社では、認知度が高く、賃貸物件が埋まりやすい傾向にあるので、空室率が低いといったメリットがあります。一般的には、管理戸数が多いことは、オーナーに信頼されているということです。 一方で管理会社の担当者の移動、変更が多くなる可能性もあります。また、トラブル発生時には、本部から各部署の引き継ぎになるケースも多く、迅速な対応が期待できないことも考えられます。地元密着型では地元の立地に詳しく、臨機応変な対応が期待できます。 □まとめ このように賃貸経営のポイントから管理会社選びまでを解説しました。空室をなくし、安定した家賃収入を得るためには、コストパフォーマンスを考え、入念なリサーチが必要です。管理会社選びについては、事前に柔軟な対応ができる会社なのか比較検討しながら決めましょう。当社でも賃貸経営のサポートを行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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賃貸でフローリングに傷がついたらどうする?対処法を解説します!

賃貸マンションやアパートのフローリングにうっかりつけてしまった傷やへこみが心配な方はいらっしゃいませんか。モノを落としたり、液体のものをこぼしたり、ペットのひっかき傷がついてしまうなど、様々な原因がありますよね。今回は、このようなケースでどのように対応し、誰が費用を負担するかについて解説します。 □フローリングに傷がついた場合の対処法とは *目立たない傷ならセーフ? フローリングの傷については、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に判断します。例えば、借り主が飲み物をこぼしたなど、注意していれば防げたものに関しては、借り主負担となる可能性が高いでしょう。しかし、目立たない軽微な傷であれば、自然損耗として修繕費などを請求されることは少ないでしょう。 *修繕費用が必要な場合は、退去時の敷金から引かれる? フローリングに大きめの傷があるときは、管理人が個人の大家さんである場合、補修費用がかかることがあります。その理由は、もともと敷金がない物件が多くあるためです。管理会社では、補修費用を敷金から差し引かれるケースがほとんどです。 しかし、軽微で簡単に修繕できるところは、傷が大きくならないうちに大家さんか管理会社に連絡しましょう。一方、軽微な傷なのに全面張り替えを請求をされた場合には、専門家に相談することをおすすめします。 □フローリングの傷を予防する方法をご紹介 ここからは、場所別にフローリングの傷の予防方法をご紹介します。 1つ目は、テーブルや椅子の脚です。テーブルや椅子には、椅子脚カバーや粘着フェルトが活躍します。椅子脚カバーでは、引きずっても傷がつきません。シリコンタイプもあり、柔らかく広がるので装着しやすいメリットもあります。 粘着フェルトは、イスを引く際のイヤな音や傷を防ぎます。 2つ目は、キャスター付き椅子です。移動は便利ですが、フローリング上に直接使用すると傷がつくことも多くあります。チェアマットやキャスター用受け皿、傷防止用のマットを使用することで、フローリングを保護できます。透明チェアマットは、防水素材でお手入れもしやすく、移動がスムーズです。 3つ目は、ペットのいる場所です。床の上にフローリングマットを敷くことで、傷防止や足音を吸収できます。クッション材やコルク材、カーペットタイプは足腰に優しく、すべりにくいメリットがあります。 □まとめ 賃貸でフローリングに傷がついた場合やその予防策について解説しました。日頃からフローリングを大切に使用し、定期的に状態を確認することが大切です。また、状況に応じて大家さんや管理会社に相談しましょう。

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【営業時間変更のお知らせ】

2021年4月1日より営業時間の変更致します。 営業時間 10時~18時 となりますので、ご了承ください。

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空室を埋める方法とは?効果的な空室対策についてご紹介します!

人口減少が進む中、住宅の過剰供給により上昇する空室率。空室問題は、賃貸経営をする全てのオーナー様にとって身近な問題であると言えるでしょう。仮に今が満室であっても、有効な対策を怠れば、いつ長期空室が発生してもおかしくありません。本記事では、空室対策の重要性に加えて、費用かけずにできる対策をご紹介します。 □借り手有利の時代において空室対策は必須! 近年の賃貸市場は「借り手有利」の状態が続いています。主な原因は、「人口減少による需要減少」と「賃貸住宅の過剰供給」です。特筆すべきは、この空室率は人口減少が顕著な地方のみならず、都市部でも同様に上昇している点でしょう。人口が横ばい、もしくは上昇している都市部においても、新築物件の増加によって多くの物件で空室が発生しているのです。 また、賃貸住宅を選ぶ際にインターネットで情報収集をしてから不動産会社に問い合わせて内見をする、という人が多い時代になりました。つまりインターネット上での情報の見せ方、募集の仕方も空室率に影響を及ぼすのです。立地や部屋の設備さえ良ければ万全というわけではなく、ソフト面を含めた空室対策が必須と言えるでしょう。 □費用をかけずにできる空室対策とは 空室対策と一言で言っても、できることは様々です。また、大規模修繕やリフォームのように多額の資金が必要となるものから、費用をかけずにできるものまで、あらゆる対策があります。今回は、費用をかけずにすぐにでも実践できる対策例をご紹介します。 1つ目は、インターネット上の情報の充実を図ることです。例えば、複数の不動産会社に仲介を依頼することで露出機会を増やしたり、写真の枚数や見え方を見直したり、設備や周辺環境の詳細な情報を掲載したりすることで、より多くの人の目に留まるようになります。居室内の動画やVRコンテンツの制作も効果的でしょう。 2つ目は、募集条件の見直しです。これは単に賃料を指すのではなく、保証会社を利用することで連帯保証人を不要としたり、ペット飼育可や外国籍可としたりするなど、募集ターゲットを増やすことを含みます。 3つ目は、共用部分を含めた物件の清掃を徹底し、内見時の第一印象を良くすることです。居室内の照明をLEDにし、ウェルカムボードを設置するだけでも印象が変わります。 さらに効果的な空室対策を望む場合は、不動産管理のプロである管理会社に任せることをおすすめします。当社では、空室対策を含め、オーナー様の賃貸経営をしっかりとサポートする体制が整っております。ぜひお気軽にお問い合わせください。 □まとめ 借り手有利の時代において、空室対策は全ての物件で必須と言えます。しかし、その対策には必ずしも費用をかける必要はありません。特にソフト面の対策は、費用をかけずにできることが多くあります。まずは、インターネット上の情報、募集条件、物件の印象について、オーナー様ご自身で見直してみてはいかがでしょうか。

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