月別アーカイブ: 8月 2021

【夏季休業のおしらせ】

誠に勝手ではございますが 【2021年8月12日~2021年8月16日】 夏季休業とさせて頂きます。

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賃貸にお住まいの方へ!湿気トラブルの対処法について解説します!

賃貸住宅の室内で湿気が気になることはないでしょうか。特に梅雨から夏にかけての今の季節は、じめじめとして過ごしにくい日々が続きます。カビが発生することも多く、そのまま放置しておくとクロスや床にもカビが侵食してしまうこともあります。そこで今回は、湿気トラブルが発生しやすい場所や湿気によるカビ発生の対処法や予防方法を解説します。 □湿気トラブルが発生しやすい場所についてカビは「酸素」「栄養」「湿度」「温度」などが原因で発生します。ここでは、賃貸住宅で湿気が発生しやすい場所について解説します。 *キッチン・冷蔵庫 キッチンはガスや電磁調理器を使用するので、温度が上昇することで湿気が多く発生します。また、換気扇が小さく、窓がないキッチンはどうしても湿気がたまりやすくなります。キッチンの水回りでは、シンクや排水溝にカビが発生しやいです。 また、冷蔵庫の裏側は、黒カビが発生することがあります。なぜなら、ホコリを栄養源としてカビが繁殖するためです。裏側の湿気の逃がし口と壁を少し離して冷蔵庫を置くようにしましょう。 *クローゼット・押入れなどの収納場所 クロゼットや押入れはホコリや湿気がたまりやすく、カビが発生しやすい場所となります。定期的にホコリや湿気を取る対策が必要です。 また、シューズボックスでも雑菌やホコリを栄養源としてカビが発生します。放置すると嫌な臭いが玄関中に充満してしまうでしょう。 *お風呂・洗面所 洗面所と浴室は湿度が高く、天井や壁にカビが付着しやすい場所です。換気が不十分であれば、カビが繁殖し湿気がたまりやすくなります。 □湿気によるカビ発生の対処法や予防方法 湿気によるカビは、予防や対策をすることで大幅に軽減することができます。 まずは、結露はこまめに拭き取り、換気を行うことが大切です。窓を開けたり換気扇を回したりして換気をするのですが、このときにクローゼットや押入れを開けておきます。換気扇がない場所は、サーキュレーターなどを使用して風を送り、空気の流れをつくりましょう。エアコンを使用する場合は除湿運転を心がけ、お部屋のホコリをなくすために定期的な掃除を行います。 また、洗濯物の部屋干しは控えるようにしましょう。洗濯物の部屋干しは、カビやダニの発生原因にもなります。梅雨の時期はサーキュレーターや換気扇を使用しながら浴室干しすることで、湿気対策しながら洗濯物を乾かせます。 最後に、枕や布団は定期的に天日干しするようにしましょう。枕や布団、絨毯、カーペットなどは定期的に天日干しを行うと、日光によりダニの繁殖を一時的に抑えることができます。 □まとめ ここでは、湿気トラブルが発生しやすい場所や、湿気によるカビ発生の対処法や予防方法を解説しました。カビは、温度が20℃~35℃、湿度は約70%以上が発生しやすい環境になります。特に梅雨の時期は、カビの発生しやすい場所をこまめにチェックしながら予防や対策も心がけましょう。  

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賃貸の管理会社とは?何をする会社なのかを解説します!

賃貸経営で重要な業務の一つとして管理業務があります。オーナー自身が管理する自主管理や管理会社に委託している場合もあります。管理会社に委託する場合、管理会社は具体的にどのような業務を行ってくれるのでしょうか?ここでは、管理会社の仕事内容や管理会社を選ぶ際のポイントを紹介します。 □管理会社とは何をする会社なの? 不動産管理会社の主な仕事は、大きくわけて建物管理と入居者管理があります。 *建物管理 建物管理は、大きく以下の3つに分けられます。 ・物件の維持・管理などの日常に関する業務・原状回復などの退去時の業務・その他の予算計画や修繕計画に関する事務的な業務 まずは、日常に関する業務を見ていきましょう。共用部分の蛍光灯交換、階段やエントランス、駐輪場、駐車場、ゴミ置き場の清掃などがあります。清掃には、日常清掃業務や定期清掃業務があります。 また、外壁、階段、屋上、駐車場などのメンテナンスに関するチェックも行います。例えば、外壁のクラック(ひび割れ)や駐車場のアスファルトに亀裂が入っていないかなどを定期的に確認します。さらに、設備の法定点検や任意点検もあります。法定点検には、消防点検、簡易専用水道検査、浄化槽点検、建築設備点検、自家用電気工作物点検、エレベーター保守点検があります。 次に、退去時の業務としては、部屋の修理や設備の交換、クリーニング、リフォームなどがあります。 最後に、その他の業務です。長期修繕計画や予算計画などを策定します。長期修繕計画は、外壁の塗装や設備の修理、高圧洗浄など、何年に1度行うかなどが記載されます。書き方は、国土交通省の「長期修繕計画の標準様式」を参考にします。 *入居者管理 入居者の募集、家賃の集金代行や入居者のクレーム(トラブル・ご要望含む)の対応、修繕の手配、契約更新や解約などの業務があります。このうち、一部のみを管理会社に委託することも可能です。特にクレーム(トラブル・ご要望含む)の対応は、専門知識がある管理会社に依頼すれば、業務の負担を軽減できます。 □管理会社を選ぶ際のポイント 管理業務を委託する際は、管理会社選びが大切です。 まず、入居者管理が行き届いているかどうかを判断基準にしましょう。家賃滞納やクレーム(トラブル・ご要望含む)、物件の巡回など、入居者管理が行き届いていれば、空室リスクを下げることができます。 次に、担当者の対応が良いことも確認します。定期的に担当者が物件に訪問して適切な提案を行ったり、レスポンスが早いことなどがポイントになります。 最後に、管理委託手数料が適切である会社を選びましょう。管理委託手数料は、家賃の5%程度が一般的です。とはいえ、管理会社によって異なるので明らかに高く設定されている場合は注意が必要です。ハウスメーカーの子会社などが管理会社であるケースは、高めに設定されていることがあります。 □まとめ ここでは、管理会社の仕事内容や管理会社を選ぶ際のポイントを解説しました。管理会社の業務は多岐にわたるので、前述のとおり担当者の対応が良く、信頼できる業者を選ぶことが大切です。  

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賃貸に在住の方へ!フローリングに傷が付いたらどうすれば良い?

家具を動かしたり、物を落としてたりしたときに、うっかりミスが原因でフローリングに傷が付いた経験はないでしょうか?賃貸物件の場合は「床に傷をつけると修繕費を請求される可能性があるのでは?」と不安に思う方が多いかもしれません。ここでは、床を傷付けてしまった場合の負担や傷つけないようにする予防方法などを解説します。 □床を傷つけてしまった場合の負担について フローリングの傷の修繕費について、貸主と借主どちらが負担をするかという問題があります。一般的には、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で基準が設けられています。 *経年劣化や通常損耗であれば貸主負担が原則 床の劣化や賃借人が通常の使用方法で自然と傷がついた程度であれば、賃貸人の負担になります。床に限らず、建物、設備等で経年劣化や通常損耗であれば、賃貸人が修繕費を負担することになります。 *借主の故意・過失があれば借主の負担となる 賃借人がわざと床を傷つけた場合や少し注意をすれば防ぐことができたときは、賃借人の負担になります。賃借人は善管注意義務を負っているからです。つまり、一般的に要求される程度の注意義務を負っています。善管注意義務は、民法400条に規定されています。善管注意義務違反の例として、冷蔵庫下のサビを放置したことによる床の汚損、エアコンからの水漏れを放置した床の腐食などが挙げられます。 ただし、床の傷が目立たない軽微なもの、いつどのような状況で傷が付いたのかわからないものは、修繕費を請求される可能性は低いでしょう。また、借主の負担で修繕費が必要なケースは、退去時の原状回復費として敷金から差し引くケースが多いです。 □床を傷つけないようにする予防方法 床を傷つけないようにするためには、あらかじめ予防方法を知っておくことが大切です。 *シミや汚れ予防 飲み物や油をこぼしてしまった場合は、すぐに拭き取りましょう。放置すると汚れが取れにくくなります。少し時間が経ってしまった場合は、中性洗剤を使用しながら雑巾などで拭き取りましょう。 *傷やヘコミ予防 机や椅子を使用する場合は直接床に使用せず、じゅうたんやカーペットを敷いておくとよいでしょう。また、机や椅子に脚カバーを付けることも効果的です。その他、コルクマットや傷防止シートを敷く方法もあります。 *ひび割れ予防 寒暖差や乾燥によるひび割れを防ぐために、日頃から太陽の光やエアコンの風、熱風が直接床にあたらないようにすることが大切です。湿度が高い日は、結露をすぐに拭き取るように心がけましょう。 □まとめ ここでは、床を傷付けてしまった場合の対処法や傷つけないようにする予防方法などを解説しました。床の汚れや傷は、あらかじめ対策を知っておくことで防ぐことができます。修繕費は貸主・借主どちらの負担になるのか契約書を確認しておきましょう。また、もしすぐに修繕が必要な場合は、勝手に修理せずに管理会社や大家さんに相談するようにしてください。

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賃貸経営をされている方必見!空室率の考え方について解説します!

賃貸経営で特に重要となる空室率の改善。空室がなかなか埋まらずに「このままだと赤字になってしまう」「空室が改善されない」などと不安に思う方もいるのではないでしょうか?ここでは、賃貸経営をする上での空室率の考え方や空室率を改善するための空室対策を解説します。 □賃貸経営をする上での空室率の考え方 賃貸経営では空室率の考え方が重要となりますが、主に3種類の考え方があります。 *時点空室率 時点空室率は、その時点で全体戸数から空室を計算する方法です。つまり、その瞬間の空室率を示します。例えば、本日時点で1,000戸のうち50戸が空室であれば、空室率は5パーセントになります。 計算がシンプルな時点空室率ですが、一時的に退去する方が多い場合や3月の入れ替わりが多くなる時期は、実態以上に空室率が高くなることがあります。 *稼働空室率 稼働空室率は、1年間の稼働日数のうち空室日数が全体の何%なのかという計算方法です。 稼働空室率の計算式は以下になります。「稼働空室率(パーセント) = (空室数×空室日数) / (賃貸戸数×365日) × 100」例えば、10部屋のうち3部屋に100日間の空室が1年間であったケースでは、稼働空室率(3 × 100) / (10 × 365 ) ×100=1.81…パーセントとの計算式になります。 なお、フリーレントで入居した場合は、空室日数としてカウントされません。 *賃料空室率 これは、賃料を基準にした空室率です。 賃料空室率の計算式は以下になります。「賃料空室率(パーセント) = 空室による家賃収入損失分 / 満室経営での家賃収入 × 100」賃料空室率は利回りと結びつくため、不動産投資の事業計画などに参考となるでしょう。 □空室率を改善するための空室対策 ここでは、効果的な空室対策をそれぞれ解説します。 1つ目は、入居者募集の見直しです。集客に強くエリアに詳しい不動産仲介業者や管理会社に依頼する方法があります。インターネットで集客する場合は、物件の情報をわかりやすく、アピールポイントを明確に記載する必要があります。 2つ目は、ニーズに合った物件に合わせることです。間取りや設備など、ニーズが大きい物件にすることで空室対策の改善が期待できます。たとえば、エアコンの設置、宅配BOX、インターネット完備などがあります。 3つ目は、物件管理・入居者管理を行き届かせることです。物件の維持・管理、クレーム(トラブル・ご要望含む)対応など、管理が行き届いていることが重要です。建物の老朽化や入居者の苦情対応を放置している物件は、いつまでも空室が改善されない可能性が高いでしょう。 4つ目は、適正な賃料設定にすることです。競合物件と比較して、家賃が高めに設定されていないか確認します。このときに、築年数、間取り、駅からの利便性、細かい条件を照らし合わせることが大切です。 □まとめ … 続きを読む

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賃貸にお住まいの方へ!賃貸でよくあるトラブルと対策について解説します!

賃貸物件に住んでいると、設備の劣化や入居者の騒音、ゴミ出しなどを原因とするさまざまなトラブルが起こりえます。これらのトラブルは、入居者一人ひとりが意識することで避けられることがほとんどです。ここでは、賃貸物件の生活でよくあるトラブルやトラブルを防止するための対策について解説します。 □賃貸での生活でよくあるトラブル ここでは、賃貸での生活で起きやすいトラブルについて解説します。 *設備の故障トラブル 賃貸物件には、エアコン、給湯器、ガスコンロ、照明などの備え付けの室内設備があります。築年数が古い物件では、これらの設備の劣化や破損による故障などが考えられます。これらの故障の修繕費用の負担は、貸主・借主どちらが責任を負うのかなどがトラブルの原因となりえます。 借主は善管注意義務を負っています。善管注意義務とは、通常期待される程度の注意義務を指します。賃貸借契約書に記載されていることが多いです。つまり、すべての備え付けの設備は大切に使用することが前提となっており、借主の故意もしくは過失があれば借主の責任になる可能性が高いです。 *水回りのトラブル 蛇口のパッキンが劣化したことによる水漏れやトイレタンクの水が止まらないなど、水回りのトラブルがよく起こります。早期に対処しないと被害が拡大するおそれがあるので、すぐに大家さんや管理会社に連絡する必要があります。 設備の故障と同じく、水回りのトラブルの修理費は借主の故意または過失があれば自己負担になる可能性が高くなるので注意が必要です。一方、経年劣化が原因であれば貸主が負担するケースもあるので、劣化の度合いなどをスマートフォンなどであらかじめ撮影しておくとよいでしょう。 *近隣トラブル 集合住宅では、コロナ禍で入居者同士のトラブルの相談が多く寄せられるようになりました。中でも生活音に関する騒音トラブルが増えています。これは、在宅勤務やお子様の休校などにより、普段は日中家にいない入居者が家にいる時間が増えたことに起因しています。 その他のトラブルとして、ゴミ捨ての時間を守らない、未分別などの問題、ペットに関するトラブルがあります。 □トラブルを防止するための対策とは まず、入居者が賃貸借契約書にどのようなルールが書かれているのか、禁止事項はどれが含まれていのか細かく確認しましょう。例えば、修繕費用はどちらが負担するのか、禁止事項(迷惑行為や無断他室侵入等)、原状回復などがあります。また、自治体のゴミ出しに関するルールや掲示板の張り紙にある注意事項なども日頃から確認しておきましょう。 さらに、不動産会社選びも大切です。トラブルを未然に防ぐには、賃貸物件を探している段階で信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。賃貸業と管理業を両方行っているケースもあるので、担当する営業スタッフの対応などをよく観察しておきましょう。 □まとめ ここでは、賃貸の生活でよくあるトラブルやトラブルの防止対策について解説しました。まずは、物件探しの段階から信頼できる不動産業者を選び、入居した後もできるだけ早く大家さんや管理会社に連絡することで、トラブルを最小限に抑えることができるでしょう。  

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賃貸の管理会社を変更した理由とは?手順についてもご紹介します!

賃貸経営を行っていると、さまざまなトラブルが発生することがあります。管理会社と日頃からコミュニケーションが取れていれば解決することもありますが、管理会社の方針が合わなかったり、担当者とうまくいかないケースもあります。そこで今回は、管理会社の変更に関する理由や手順を解説します。 □管理会社を変更した主な理由 *担当者の対応に不満がある 入居者のクレーム(トラブル・ご要望含む)などの対応が遅い、担当者の連絡漏れなど、コミュニケーションがうまく取れていないケースです。関係の悪化で信頼関係が破綻するおそれもあり、管理会社を変更せざるを得ない状況にもなってしまいます。 *管理が行き届いていない 共用部分のエントランスや駐輪場などの清掃ができていない、入居者から修繕の連絡がきても放置している、修繕工事等の見積もりを1社だけで決めているなどです。管理が不十分であれば、オーナーだけでなく入居者からの信頼も失います。 *空室がなかなか埋まらない 数ヶ月以上も空室が続いてる状態で、管理会社の担当者ともうまくいっていない場合です。リフォームやリノベーションなど具体的な提案もなく、改善が期待できないときは、管理会社の変更を検討した方が良いでしょう。 *管理委託費が高い 担当者の対応が不十分であったり空室が改善されていないにも関わらず、委託費が相場より割高になっている場合は、管理会社の変更を検討すると良いでしょう。 □管理会社の変更を行う手順とは? 管理会社を変更する場合、どのような手順で行われているのでしょうか?それぞれ解説します。 ・現在の管理会社との管理委託契約書を確認する 管理会社の中途解約については「○か月前に相手方に通知しなければならない。」と記載している場合がほとんどです。すぐに管理会社の変更ができないケースがあるので、管理委託契約書を確認しましょう。 ・管理会社の選定 管理会社の変更を検討している段階で、どのような業者に変更するのか目的を明らかにしましょう。その中から、複数の管理会社を比較し見積りを依頼します。 ・現地調査 新しい管理会社がオーナーの物件を調査したり、調査内容が書かれた提案書などを提出します。 ・新しい管理会社と管理委託契約を締結 管理会社との解約通知後、新しい管理会社と管理委託契約を締結します。後でトラブルにならないよう契約内容を細かく確認します。 このときに、新旧の管理会社で賃貸契約書類や鍵の引き渡しなど引き継ぎが行われます。 □まとめ ここでは、管理会社を変更する理由や管理会社の変更を行う手順について解説しました。オーナーと担当者の関係が悪化したり、信頼を失う問題があれば、複数の管理会社を比較しながら、物件に適した会社に変更するのも1つの方法です。  

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