アパートやマンションの賃貸物件で電球が切れて交換することがあります。中には、備え付けの照明器具を交換するケースもありますが、誰に交換義務があるのでしょうか？また、その交換費用は誰が負担するのでしょうか？ここでは、電球交換について解説します。

□賃貸物件の照明器具交換・費用について
最初から照明器具が設置されている賃貸物件では、照明器具それ自体の破損で明かりがまったく点かない状態であれば、大家さんや管理会社等へ連絡するのが一般的です。しかし、部屋の中の電球や蛍光灯は賃貸借契約上、入居者が交換すると明記されているケースが多いです。つまり、大家さんや管理会社は電球・蛍光灯の費用を負担する必要がなく、入居者が費用を負担します。

□部屋の電球等の交換を入居者が行う理由
＊「消耗品」の扱いになる室内の電球や蛍光灯は「消耗品」であり、入居者が交換する必要があります。しかし、入居後すぐに電球や蛍光灯が切れていた場合は、大家さんや管理会社に連絡しましょう。前の入居者が使用していたことにより、経年劣化とみなされる可能性が高いです。

＊室外・共用スペースの交換は大家さん又は管理会社が行う
室外・共用スペースの電球や蛍光灯が切れていた場合は、大家さんや管理会社が交換・費用負担するケースがほとんどです。賃貸物件では管理費や共益費を毎月支払っているケースもあり、そこから修繕費として交換することになります。
室内、室外のいずれにしても、蛍光灯、LED電球など種類は問われません。白熱電球の寿命は1,000～3,000時間程度、LED電球が20,000～60,000時間程度と言われています。新しく交換する場合は、LED照明が消費電力が低く、交換頻度も少ないためオススメです。

□電球を交換するときの注意点
電球などを交換するには、いくつかの注意点があります。間違うと設置することができない場合もあるので気をつけましょう。
まず、対応ワット数を必ず確認するようにしましょう。蛍光灯や電球には、白熱球、電球型蛍光灯、LED電球など、様々な種類がありますが、それぞれにワット数があります。ワット数には、〇〇W（消費電力）と〇〇W型(明るさ）の表示があります。間違うと設置ができないので十分注意しましょう。
つぎに、電球の色を確認します。昼光色・昼白色 ・電球色など、様々な種類の色があります。前についていたものと電球色を変えてしまった場合、退去時にもとの電球色に交換する費用を請求されることがあるので注意しましょう。
最後に、口金（くちがね）のサイズを確認します。電球の根元にある金属部分で「E〇〇」と表記されており、直径〇〇mmのことです。サイズが違うと、電球が入らないので、事前にサイズを確認した上で電球を買いに行きます。

□まとめ
ここでは、賃貸物件の電球交換を入居者が行う理由や電球等を交換するときの注意点などを解説しました。部屋の電球などは、消耗品となり入居者が交換しますが、電球の種類やサイズなどに注意しながら、適切に交換しましょう。

健全な賃貸経営を目指すには、空室リスクや家賃滞納リスクも考慮しながら日々改善していかなければなりません。賃貸経営は「不動産投資」「事業」などの側面があります。ここでは、マンションやアパート経営についての注意点や失敗しないために知っておきたいことなどを解説します。

□賃貸経営を成功させるためのコツ
＊最適な土地選び
まずは、土地を探すことや選び方が重要です。理想は良い土地を安く買うことです。ポイントとしては、用途地域である第一種低層住居専用地域の土地は、最も厳しい制限があり、ライバルも少なく安く購入できる可能性があります。

＊ターゲットを想定する
入居者のターゲットはあらかじめ決めておきましょう。一人暮らしやファミリー層など、ターゲット層によって、部屋数や間取り、設備等も変わってきます。
第一種低層住居専用地域とは、都市計画法で定められた用途地域の一つで、建ぺい率・容積率の厳しい制限があり、大学、病院、店舗、事務所、工場、ホテルなどは建てられません。

＊利便性の良い立地
周辺に商業施設が多く利便性が高いなど、立地条件の良い土地を探しましょう。土地の価格は高くなりますが、家賃も高く設定することが可能です。釧路市内であれば駅周辺は常に人気が高いので、利便性の良い土地であれば、空室率を減らすことが期待できます。

＊管理会社を慎重に検討する
賃貸経営において管理会社選びも重要となります。修繕や苦情などに迅速な対応ができる実績ある管理会社を選びましょう。管理会社選びは賃貸経営に大きく影響します。
□賃貸経営の注意点
賃貸物件では、目的や条件などをしっかりと決めておかないとトラブルのもとになってしまいます。ここでは、注意点を紹介します。
1つ目は、騒音問題についてです。共同住宅のトラブルで多いのが騒音問題。楽器の演奏や深夜に騒ぐなど、以前にトラブルがあった物件では、事前の告知義務が必要です。
2つ目は、ゴミ出し問題についてです。未分別のゴミ出しやルールを守らないといったトラブルも多くあります。張り紙やポスティングなどでゴミ捨てのルールを注意喚起しておきましょう。
3つ目は、設備の修繕についてです。設備の故障や修繕について、明確に定めておかなければなりません。故障した場合の修理費が必ずしも賃貸人負担とは限らないためです。賃貸借契約書に甲（賃貸人）乙（賃借人）の各負担を明記しておきましょう。
4つ目は、ペット問題についてです。ペット可物件でも全てのペットを飼育することができるわけではありません。あらかじめペットを可能とする、種類、大きさ、数を明記しておきましょう。

□まとめ
ここでは、賃貸経営を成功させるコツから注意点までを解説しました。賃貸経営は、事前のリサーチや収支計画、管理会社の選定などが満室経営を実現するために必要です。失敗しないためにも最初のうちからノウハウを学んでいきましょう。